Verkaufen und verkleinern
Viele Jahre war es genau richtig, heute macht es mehr Arbeit als Freude. Wir zeigen Ihnen ehrlich, was nach einem Verkauf bleibt, und planen den Umzug so, dass er zu Ihrem neuen Zuhause passt.
Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Auf einen Blick
Damit wir Sie richtig abholen
Wählen Sie, was am ehesten passt. Dann zeigen wir Ihnen den nächsten Schritt.
In Ruhe sortieren
Reicht der Erlös für das neue Zuhause, ohne dass Sie neue Schulden aufnehmen? Das ist die erste Rechnung, und wir machen sie mit Ihnen.
Beides geht. Den Tag der Übergabe legen Sie im Kaufvertrag fest, das gibt Luft für den Umzug.
Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückmiete sind möglich. Jeder Weg hat seinen Preis, und den sollten Sie vorher kennen.
Ihre Möglichkeiten
Die meisten Menschen wollen im Alter nicht wegziehen, sondern kleiner wohnen, dort, wo sie Nachbarn, Arzt und Bäcker kennen. Dafür gibt es mehr als einen Weg.
Passt, wenn
Sie möchten im Ort bleiben und weiter im Eigentum wohnen, am besten mit Aufzug oder im Erdgeschoss, mit kurzen Wegen und ohne Garten.
Bedenken Sie
Hausgeld, Nebenkosten und Rücklagen sollten auch mit der Rente gut tragbar sein. Meist ist es sicherer, zuerst zu verkaufen und einen späteren Auszugstermin zu vereinbaren. Dann müssen Sie keine zwei Immobilien gleichzeitig finanzieren.
Passt, wenn
Sie wollen sich nicht mehr um Instandhaltung kümmern und den Erlös lieber für andere Dinge nutzen. Auch betreutes Wohnen oder eine Seniorenwohnanlage gehören dazu.
Bedenken Sie
Fragen Sie früh nach Wartelisten, bei der Gemeinde, bei Wohlfahrtsverbänden und bei Seniorenwohnanlagen. Bleibt nach dem Verkauf Geld übrig, lohnt ein Gespräch mit einem unabhängigen Berater über die Anlage.
Passt, wenn
Sie möchten verkaufen, aber noch nicht ausziehen, und brauchen eine überschaubare Zeit für die Suche und den Umzug.
Bedenken Sie
Ein späterer Übergabetermin im Kaufvertrag oder eine Rückmiete lassen sich meist gut vereinbaren. Bei der Rückmiete sind Sie Mieter und haben kein Recht im Grundbuch. Wohnrecht und Nießbrauch sind in der Praxis kaum umsetzbar, weil die Bank des Käufers an erster Stelle im Grundbuch stehen will.
Passt, wenn
Sie möchten bis zum Lebensende im Haus bleiben und Ihr Einkommen aufbessern.
Bedenken Sie
Solche Angebote können im Einzelfall passen, sind aber oft teuer und schwer zu vergleichen. Lassen Sie jedes Angebot unabhängig prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Der richtige Zeitpunkt ist, solange Sie noch selbst entscheiden.Wer früh plant, verkauft nicht schlechter, sondern ruhiger.
Schritt für Schritt
Planen Sie für den Weg von der ersten Überlegung bis zum Umzug ruhig mehrere Monate ein. Wer früh beginnt, kann jeden Schritt in seinem Tempo gehen.
Wohin möchten Sie ziehen, und ab wann? Brauchen Sie den Erlös für das neue Zuhause? Beziehen Sie Ihre Kinder früh ein. Die Entscheidung bleibt Ihre.
Lassen Sie den Wert vor Ort bestimmen. Dann wissen Sie, mit welchem Budget Sie planen können: Was bringt der Verkauf nach Abzug der Kosten und eines eventuellen Restkredits, und was kostet das neue Zuhause?
Erst wenn Sie wissen, wohin, sollten Sie verkaufen. Oder Sie vereinbaren eine Übergabe zu einem späteren Termin. Besichtigen Sie mehrere Angebote und fragen Sie früh nach Wartelisten.
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse und Nachweise über Modernisierungen.
Im Kaufvertrag lässt sich festlegen, dass Sie erst in einigen Monaten ausziehen. Viele Käufer akzeptieren das, wenn es von Anfang an klar ist.
Beginnen Sie früh, Zimmer für Zimmer, zuerst in Keller, Dachboden und Garage. Je Raum helfen drei Kisten: kommt mit, bekommt die Familie, wird verschenkt oder verkauft. Fotos und Erinnerungsstücke kommen zum Schluss.
Zahlen und Fristen
So viele Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren in Deutschland halten ihre Immobilie für zu groß.
So viel Platz haben Alleinlebende ab 65 Jahren. Gut ein Viertel von ihnen hat sogar 100 m² oder mehr.
Im Raum München leben heute rund 296.000 Menschen ab 75 Jahren, 2044 sollen es rund 381.000 sein. Barrierearme Wohnungen in guter Lage werden damit eher knapper.
Liegt der Kauf länger zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Wer selbst im Haus wohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, verkauft auch vorher steuerfrei.
Was viele denken
„Ich warte lieber noch, vielleicht wird der Preis besser.“
Warten kostet nicht nur Euro, sondern Möglichkeiten. Wer zu spät entscheidet, muss oft unter Druck verkaufen: nach einem Sturz, mit einem Pflegegrad oder wenn ein Heimplatz plötzlich frei wird. Dann entscheiden andere mit.
„Mit einem Wohnrecht verkaufe ich und bleibe einfach wohnen.“
Rechtlich geht das, in der Praxis klappt es selten. Ein Käufer bekommt für ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch so gut wie nie eine Finanzierung. Mit einer Rückmiete oder einem späteren Auszugstermin fahren Sie in den meisten Fällen besser.
„Vom Erlös geht erst noch Steuer ab.“
Der Verkaufserlös selbst ist kein Einkommen. Wenn Sie das Haus selbst bewohnt haben oder der Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt, zahlen Sie darauf keine Steuer. Steuerpflichtig sind erst Zinsen und Erträge, wenn Sie das Geld anlegen.
Ein Beispiel
Ein Haus ist 800.000 € wert. Die Eigentümer verkaufen 30 % an einen Anbieter, erhalten 240.000 € und bleiben im Haus wohnen.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, kein echter Fall.
Aus unserer Arbeit
Im Juli 2026 sagte uns ein Eigentümer, 62 Jahre alt, er habe keine Lust, für das neue Zuhause noch einmal 150.000 € aufzunehmen und bis 80 abzuzahlen. Er gab sich Zeit bis April 2027, beim Notar saß er am 6. November 2026, 50 Tage nach dem Start der Vermarktung.
Wer sich verkleinern will, sollte zuerst wissen, was am Ende bleibt, und dann den Zeitplan machen.
Aus einem echten Gespräch, ohne Namen erzählt.
Zum Abhaken
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich bei Bauamt, Hausverwaltung oder Grundbuchamt neu besorgen.
Sie bestimmen das Tempo
Sie schildern Ihre Lage, wir hören zu. Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Einer unserer Makler kommt zu Ihnen und nimmt die Immobilie auf, unser Sachverständiger erstellt daraus eine ausführliche Wertermittlung. Kostenfrei.
Sie bestimmen den Zeitpunkt. Wir bereiten den Verkauf so vor, dass er vom ersten Tag an sitzt: Preis, Bilder, Unterlagen.
Wir verkaufen Ihre Immobilie ab Vermarktungsstart in 30 Tagen oder Sie erhalten 1.000 € und ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Die Garantie gilt nur für Immobilien, die wir vorher geprüft und angenommen haben, auch für Immobilien, die schon einmal inseriert waren. Die 30 Tage laufen ab dem Vermarktungsstart, also der Veröffentlichung durch uns auf den Portalen. Verkauft heißt: verbindliche Kaufzusage mit feststehendem Notartermin. Die 1.000 € und das außerordentliche Kündigungsrecht gibt es zusammen, wenn die 30 Tage verfehlt sind und Sie anhand unseres 33-Punkte-Leistungsversprechens eine nicht erbrachte Leistung benennen. Kein Wunsch- oder Mindestpreis, keine Gewerbeobjekte und Sonderfälle. Es gilt der Maklervertrag.
Häufige Fragen
Das ist die häufigste Sorge beim Verkleinern. Den Übergabetag legen Sie im Kaufvertrag fest, eine Rückmiete für einige Monate ist ebenfalls möglich. Wir planen das von Anfang an mit.
Ja, über Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückmiete. Der Kaufpreis fällt dann niedriger aus. Wie viel, rechnen wir mit Ihnen durch.
Ja. Je früher Sie den Wert kennen, desto ruhiger können Sie planen. Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts.
Es gibt Umzugsfirmen, die auf ältere Menschen spezialisiert sind und auch beim Packen, Aussortieren und Einrichten helfen. Auch Wohlfahrtsverbände und Seniorenberatungen der Gemeinden können Adressen nennen. Für die Entrümpelung des Hauses lässt sich ebenfalls ein Fachbetrieb beauftragen.
Dann wird es oft eng. Reichen Rente und Erspartes nicht für die Heimkosten, muss das Haus in der Regel eingesetzt werden, und der Verkauf geschieht unter Zeitdruck. Ist kein Verkauf mehr selbst möglich, braucht es eine Vorsorgevollmacht oder einen Betreuer mit Genehmigung des Gerichts. Mehr dazu im Artikel Pflegeheim und eigenes Haus: Was Familien klären müssen
Das ist möglich. Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie beim Erbe, je Kind 400.000 €, und sie können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Wer später Hilfe vom Sozialamt braucht, kann ein Geschenk aber innerhalb von zehn Jahren zurückfordern müssen. Lassen Sie sich vor einer Schenkung von einem Notar oder Steuerberater beraten.
Der erste Schritt
Hinterlassen Sie Ihre Nummer, wir rufen Sie werktags innerhalb von 24 Stunden zurück. In Ruhe, und nur über das, was Sie gerade beschäftigt.
„Hinter jedem Verkauf steht ein Anlass. Den wollen wir zuerst verstehen.“
Christian AtzingerGeschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN
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Andere Situationen
Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie ein Wohnrecht, einen Nießbrauch, eine Rückmiete, einen Teilverkauf oder eine Schenkung erwägen, lassen Sie sich bitte vorher von einem Notar, Steuerberater oder Fachanwalt beraten.
