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RatgeberMarkt und Preise

Immobilienpreise München und Umland:Stand November 2026

Der monatliche Marktbericht für München und Umland, Stand November 2026: wie viele Häuser und Wohnungen zum Verkauf stehen, wo die Angebotspreise liegen, wie weit Kaufpreise darunter liegen und was die Bauzinsen kosten. Jeder Wert steht mit seinem Monat oder Quartal da. Diese Seite gibt es auch als PDF. Die ausführliche Auswertung mit allen Preisverläufen seit 2016 ist der vierteljährliche Preisreport.

Christian Atzinger
Von Christian AtzingerVeröffentlicht am Aktualisiert am 7 Min. Lesezeit
11 Seiten · Stand November 2026

Kurz gesagt

Stand November 2026 ist der Markt in München und Umland ein Käufermarkt. Im Oktober 2026 standen dort 12.635 Häuser und Wohnungen zum Verkauf, fast achtmal so viele wie 2022. Die Angebotspreise laut ImmoScout24 lagen im zweiten Quartal 2026 unter dem Höchststand von 2022. Eigentumswohnungen in München wurden im September 2026 im Schnitt 5,5 % unter dem Angebotspreis verkauft.

Das Wichtigste in Kürze

  • Angebot Oktober 2026: In Stadt und Landkreis München und im Landkreis Starnberg standen 12.635 Häuser und Wohnungen zum Verkauf. 2022 waren es 1.650, also fast achtmal weniger (IMV).
  • Angebotspreise Q2 2026: Laut ImmoScout24 liegen sie zwischen 33 und 43 % über dem dritten Quartal 2016, in allen acht Reihen aber unter dem Höchststand von 2022.
  • Abschlag September 2026: Eigentumswohnungen in München wurden im Schnitt 5,5 % unter dem Angebotspreis verkauft (Sprengnetter).
  • Bauzins September 2026: 4,13 % für Kredite mit über zehn Jahren Zinsbindung, nach 1,34 % im Dezember 2021 (Bundesbank).
  • Für Verkäufer zählt der Start: Gut 60 % der ernsthaften Interessenten melden sich in den ersten 72 Stunden nach Vermarktungsstart.
  1. Wie viele Immobilien stehen in München und Umland aktuell zum Verkauf?
  2. Wo liegen die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen?
  3. Wie weit liegen Kaufpreise unter den Angebotspreisen?
  4. Was kosten Baukredite gerade?
  5. Was bedeutet der aktuelle Markt für Ihren Verkauf?

Wie viele Immobilien stehen in München und Umland aktuell zum Verkauf?

So viele wie seit Jahren nicht. Im Oktober 2026 standen in Stadt und Landkreis München und im Landkreis Starnberg 12.635 Häuser und Wohnungen zum Verkauf. 2022 waren es im selben Gebiet 1.650, Anfang 2026 bereits 10.446. Käufer haben damit fast achtmal so viel Auswahl wie vor vier Jahren, und allein seit Anfang 2026 ist das Angebot um rund 21 % gewachsen.
Viele dicht stehende Häuser und Wohnhäuser, nur eines mit oranger Tür, Illustration im RAUM-Stil
Noch vor vier Jahren war es schwer, in München überhaupt eine passende Immobilie zu finden. Kaum war ein Haus online, kamen Dutzende Anfragen, und viele Verkäufer konnten sich die Käufer aussuchen. Heute ist es umgekehrt: Käufer haben Auswahl, Zeit und Verhandlungsmacht.

Was das für Eigentümer bedeutet

  • Mehr Angebote, weniger Aufmerksamkeit: Käufer sehen täglich neue Inserate. Eine Immobilie muss vom ersten Tag an überzeugen.
  • Mehr Verantwortung für die Vorbereitung: Ein marktgerechter Preis, vollständige Unterlagen und eine starke Präsentation entscheiden, ob verkauft wird.
  • Mehr Chancen für gut beratene Eigentümer: Wer die neue Marktlage kennt, trifft bessere Entscheidungen.
Käufer haben heute Auswahl, Zeit und Verhandlungsmacht. Verkäufer brauchen einen Plan.

Wo liegen die Angebotspreise für Häuser und Wohnungen?

Deutlich über 2016, aber unter dem Höchststand von 2022. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Angebotspreise laut ImmoScout24 je nach Region und Objektart zwischen 33,4 und 42,8 % über dem dritten Quartal 2016. Den größten Anstieg zeigen die Bestandswohnungen: in München plus 42,8 % auf 6.360 €/m², im Landkreis Starnberg plus 42,7 %. Ein neues Haus wurde in München im zweiten Quartal 2026 im Schnitt für 8.448 €/m² angeboten, eine neue Wohnung für 9.427 €/m².
Die Werte sind Angebotspreise aus Inseraten, keine Kaufpreise. ImmoScout24 rechnet sie für Referenzobjekte, als Neubau gelten Objekte bis zwei Jahre Alter. Die Werte erscheinen vierteljährlich und werden mit dem nächsten Preisreport erneuert. Wie sich die Preise seit 2016 im Einzelnen entwickelt haben, zeigt der ausführliche Immobilien-Preisreport Herbst 2026.
RegionObjektartAngebotspreis Q3 2016Angebotspreis Q2 2026Veränderung
MünchenHaus Bestand5.104 €/m²6.808 €/m²+33,4 %
MünchenHaus Neubau6.328 €/m²8.448 €/m²+33,5 %
MünchenWohnung Bestand4.453 €/m²6.360 €/m²+42,8 %
MünchenWohnung Neubau6.667 €/m²9.427 €/m²+41,4 %
Landkreis StarnbergHaus Bestand4.328 €/m²6.112 €/m²+41,2 %
Landkreis StarnbergHaus Neubau5.496 €/m²7.760 €/m²+41,2 %
Landkreis StarnbergWohnung Bestand3.307 €/m²4.720 €/m²+42,7 %
Landkreis StarnbergWohnung Neubau5.040 €/m²7.080 €/m²+40,5 %

Drei Phasen in zehn Jahren

  • Bis 2022 starker Anstieg der Angebotspreise.
  • Ab dem zweiten Quartal 2022 Marktwende und Preisrückgang: Alle acht Reihen lagen im zweiten Quartal 2026 unter ihrem Höchststand von 2022.
  • Ab dem vierten Quartal 2023 Stabilisierung auf neuem Niveau. Im Landkreis Starnberg gaben die Angebotspreise für Wohnungen bis zum zweiten Quartal 2026 noch leicht nach.

Was die Zahlen zeigen und was nicht

Die Reihen zeigen den übergeordneten Trend. Wie viel eine einzelne Immobilie wert ist, beantworten sie nicht: Lage, Baujahr, Zustand und Modernisierungen beeinflussen den Wert oft stärker als der Markt selbst. Durchschnittspreise treffen auf kaum eine Immobilie genau zu. Käufer achten heute stärker auf Zustand, Energiewerte und Lagequalität.
Der Markt gibt die Richtung vor. Den Wert Ihrer Immobilie zeigt erst die Bewertung vor Ort.

Wie weit liegen Kaufpreise unter den Angebotspreisen?

Im September 2026 um 5,5 %. So weit lagen nach der Monatsanalyse von Sprengnetter die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München im Schnitt unter den Angebotspreisen. Im Juli 2026 waren es 6,2 %. Ein Angebotspreis zeigt nur, was ein Verkäufer verlangt, nicht was ein Käufer zahlt.
Haus mit hoch hängendem Preisschild und einem kleineren Preisschild mit Schlüssel auf dem Kaufvertrag, Illustration im RAUM-Stil
Was das in Euro heißt: Bei einem Angebot von 900.000 € sind 5,5 % genau 49.500 €. Verkauft wird im Schnitt also für etwa 850.500 €. Wer seinen Preis an Inseraten auf ImmoScout24 und Co. ausrichtet, startet deshalb leicht zu hoch, und jeden Tag kommen auf diese Weise Immobilien mit falschen Preisen auf den Markt.

Was Sie daraus mitnehmen

Vergleichen Sie Ihre Preisvorstellung mit erzielten Preisen und einer Bewertung Ihrer Immobilie, nicht mit Inseraten. Wie Wunschpreis, Marktwert, Startpreis und Verkaufspreis zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Die 4 Preise einer Immobilie.
Ein inserierter Preis zeigt die Erwartung eines Verkäufers. Der Kaufpreis zeigt den Markt.

Was kosten Baukredite gerade?

Im September 2026 lag der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung bei 4,13 %, im Dezember 2021 waren es 1,34 % (Deutsche Bundesbank). Die Zinsen entscheiden, wie viel Kaufpreis sich ein Käufer leisten kann. Bei 800.000 € Kredit sind das allein an Zinsen rund 2.753 € statt 893 € im Monat.

Höhere Zinsen gab es schon früher

Das stimmt. Der entscheidende Unterschied: Die Immobilienpreise waren damals deutlich niedriger. Heute kommen hohe Preise und gestiegene Zinsen zusammen. Deshalb rechnen Käufer schärfer, Finanzierungen sind enger kalkuliert, und manche Vorhaben werden verschoben.

Wie es weitergeht

Niemand kann die Zinsen der nächsten zwölf Monate sicher vorhersagen. Für Eigentümer, die in den nächsten Monaten verkaufen wollen, zählt der Stand von heute. Unsere eigene Einschätzung für den Fall, dass sich die Bauzinsen nachhaltig bei 5 % einpendeln: Dann wäre bei Durchschnittsimmobilien in München ein zusätzlicher Preisrückgang von 10 bis 15 % gegenüber dem heutigen Niveau plausibel. Das ist keine Prognose, sondern ein Szenario. Mehr dazu im Ratgeber Preishistorie 2008 bis 2026.
Nicht der Zins allein ist neu, sondern hohe Zinsen bei hohen Preisen.

Was bedeutet der aktuelle Markt für Ihren Verkauf?

Die ersten Tage nach dem Vermarktungsstart entscheiden. Gut 60 % der ernsthaften Interessenten melden sich in den ersten 72 Stunden, rund 80 % in der ersten Woche. Wer in dieser Zeit mit einem realistischen Preis, guten Bildern und vollständigen Unterlagen startet, erreicht genau die Käufer, die am meisten zahlen würden.

Zeit kostet Geld

Unsere Auswertung aller eigenen Verkäufe im Großraum München seit Januar 2024 zeigt bei 800.000 € Angebotspreis: Wer bis 45 Tage verkauft, erzielt im Schnitt 26.400 € mehr als den Angebotspreis. Zwischen 46 und 90 Tagen sind es noch 16.800 € mehr. Nach 90 Tagen liegt der Kaufpreis im Schnitt 13.600 € unter dem Angebotspreis.

Was heute einen erfolgreichen Verkauf ausmacht

  • Marktwissen statt Bauchgefühl: Preise, Zinsen, Angebot und Nachfrage kennen.
  • Ein belegter Startpreis aus einer Bewertung vor Ort, nicht aus Inseraten.
  • Vorbereitung vor dem Start: Unterlagen, Bilder, Präsentation.
  • Professionelle Distanz in der Verhandlung.
Dass das auch im heutigen Markt funktioniert, zeigen unsere Verkaufsbeispiele: 40 von 50 wurden in höchstens 30 Tagen verkauft, 32 von 50 über dem Startpreis. Wie die ersten Wochen ablaufen, erklärt der Ratgeber Der 30-Tage-Zyklus.
Wer den Markt versteht und realistisch startet, verkauft schneller und entspannter.

So gehen Sie vor

  1. Angebot in Ihrer Lage prüfenWelche vergleichbaren Häuser oder Wohnungen stehen gerade im Angebot, seit wann und zu welchem Preis? Daran misst ein Käufer Ihre Immobilie.
  2. Angebotspreise richtig lesenInserate zeigen Erwartungen. Kaufpreise für Eigentumswohnungen in München lagen im September 2026 im Schnitt 5,5 % darunter.
  3. Immobilie vor Ort aufnehmen und bewerten lassenEin Makler nimmt Zustand, Grundriss, Sanierungen und Lage vor Ort auf. Daraus erstellt ein Sachverständiger das Verkehrswertgutachten, bei uns sonst 970 €.
  4. Startpreis festlegenDer Startpreis liegt so, dass sich in den ersten 72 Stunden mehrere ernsthafte Interessenten melden.
  5. Erste Woche auswertenAnfragen, Besichtigungen und Angebote der ersten Tage zeigen, ob der Preis sitzt.

Checkliste

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Zahlen und Fakten

  • 12.635Häuser und Wohnungen im Angebot, Oktober 2026Quelle: IMV online, Stadt und Landkreis München, Landkreis Starnberg, Stand 2026-10-14
  • fast 8-fachMehr Angebot als 2022 (1.650 Immobilien)Quelle: Interne Erhebung RAUM auf Basis von IMV-Daten, Stand 2026-10-22
  • 6.360 €/m²Angebotspreis Wohnung Bestand München, Q2 2026Quelle: Preisreport Herbst 2026, Angebotspreise laut ImmoScout24, Stand 2026-10-14
  • +42,8 %Anstieg Angebotspreis Wohnung Bestand München seit Q3 2016Quelle: Preisreport Herbst 2026, Angebotspreise laut ImmoScout24, Stand 2026-10-14
  • 5,5 %Kaufpreis unter Angebotspreis, Wohnungen München, September 2026Quelle: Sprengnetter, September-Analyse 2026, Stand 2026-09
  • 4,13 %Bauzins über 10 Jahre Zinsbindung, September 2026Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, September 2026, Stand 2026-09

Häufige Fragen

Nein. Die Preise je Quadratmeter sind Angebotspreise laut ImmoScout24, also Preise aus Inseraten. Tatsächliche Kaufpreise liegen im Schnitt darunter: bei Eigentumswohnungen in München im September 2026 um 5,5 %, im Juli 2026 um 6,2 % (Sprengnetter).

Im zweiten Quartal 2026 lag der Angebotspreis laut ImmoScout24 für eine Bestandswohnung in München bei 6.360 €/m², für eine Neubauwohnung bei 9.427 €/m². Der Kaufpreis einer einzelnen Wohnung hängt von Lage, Zustand und Ausstattung ab und liegt im Schnitt unter dem Angebotspreis.

Niemand kann das sicher sagen. Seit dem vierten Quartal 2023 haben sich die Angebotspreise auf neuem Niveau stabilisiert, alle acht Reihen im Report liegen aber unter dem Höchststand von 2022. Unsere Einschätzung: Pendeln sich die Bauzinsen nachhaltig bei 5 % ein, wäre bei Durchschnittsimmobilien in München ein weiterer Rückgang von 10 bis 15 % plausibel. Das ist ein Szenario, keine Prognose.

Die Angebotspreise je Quadratmeter gelten für München und den Landkreis Starnberg, je für Haus und Wohnung, Bestand und Neubau. Die Zahl der Immobilien im Angebot umfasst Stadt und Landkreis München und den Landkreis Starnberg. Der Abstand zwischen Angebots- und Kaufpreis gilt für Eigentumswohnungen in München.

Das hängt von Ihrer Lage ab, ein Selbstläufer ist Warten aber nicht. Allein seit Anfang 2026 ist das Angebot in München und Umland um rund 21 % gewachsen, und die Bauzinsen liegen deutlich über dem Niveau von 2021. Wer verkaufen will, gewinnt mehr durch eine gute Vorbereitung und einen realistischen Startpreis als durch Abwarten.

Jeden Monat. Angebot, Abstand zum Kaufpreis und Bauzins erneuern wir mit den jeweils neuesten Monatswerten, die Quadratmeterpreise vierteljährlich mit dem neuen Preisreport. Jede Zahl trägt ihre Quelle und ihren Monat oder ihr Quartal.

Ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen kostet bei uns 970 €. Verkaufen Sie mit uns, ist die Bewertung im Verkauf enthalten. Zur Aufnahme kommt ein Makler zu Ihnen, das Gutachten erstellt der Sachverständige aus diesen Daten.

Christian Atzinger

Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN GmbH

Verkauft seit über 26 Jahren persönlich Immobilien in München und im Umland, über 300 verkaufte Objekte. In den Ratgebern schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten, und prüft jeden Ratgeber regelmäßig auf Aktualität.

Mehr über uns

Aktualisiert am Zuletzt geprüft am

Quellen

  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Immobilien-Preisreport Herbst 2026 (Quartalswerte Q3 2016 und Q2 2026), München und Umland (27 Seiten), Seiten 4 bis 19; Kurven der Seiten 7 bis 10: Angebotspreise laut ImmoScout24 (WohnBarometer, Methodik: Angebotspreise aus Inseraten, Referenzobjekte, Neubau bis zwei Jahre alt), abgerufen 2026-10-14.
  • IMV online (IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH), Freie Suche Kauf, Wohnung und Haus, Stadt und Landkreis München sowie Landkreis Starnberg, abgerufen 2026-10-14; Vergleichswerte 2022 und Anfang 2026 aus derselben Reihe (interne Erhebung RAUM auf Basis von IMV-Daten, Stand 2026-10-19).
  • Sprengnetter, Juli-Analyse 2026 (München 6,2 %) und September-Analyse „Kaufpreise weiter ohne große Ausschläge“ vom 23.10.2026 (München 5,5 %), abgerufen 2026-11-04.
  • Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik SUD119, Effektivzins Wohnungsbaukredite über 10 Jahre Zinsbindung, Dezember 2021 und September 2026 (vorläufig), abgerufen 2026-11-04.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Einschätzung Christian Atzinger zum Szenario 5 % Bauzins, Stand 2026-11-06.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, onOffice-Auswertung von 45 Verkäufen 2024 bis 2026 mit 747 ernsthaften Interessenten, Stand 2026-10-22.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Auswertung aller eigenen Verkäufe im Großraum München seit Januar 2024 (Kaufpreis gegen Angebotspreis nach Verkaufsdauer), Stand 2026-10-22.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Verkaufsbeispiele-Kataloge 2024 und 2025/26, Auswertung aller 50 Objekte am 2026-10-22.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Verkehrswertgutachten durch Sachverständigen, sonst 970 €, Stand 2026-10-22.

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