Verkaufen, um neu anzufangen
Neue Stelle, neue Stadt, ein Haus, das besser passt: Wer umzieht, braucht einen Verkauf, der zum Umzugstermin passt, und eine Zahl, mit der die Finanzierung des Neuen steht.
Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Auf einen Blick
Damit wir Sie richtig abholen
Wählen Sie, was am ehesten passt. Dann zeigen wir Ihnen den nächsten Schritt.
In Ruhe sortieren
Mit einer belastbaren Bewertung weiß Ihre Bank, womit sie für das neue Zuhause rechnen kann.
Den Tag der Übergabe legen Sie im Kaufvertrag fest. So passen Auszug und Einzug zusammen.
Lösen Sie einen Kredit vorzeitig ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie früh nach der Höhe.
Ihre Möglichkeiten
Beide Wege funktionieren. Welcher zu Ihnen passt, hängt vor allem an einer Frage: Können Sie das neue Haus bezahlen, bevor das Geld aus dem alten da ist?
Passt, wenn
Sie können das neue Haus nur mit dem Erlös aus dem alten bezahlen und wollen genau wissen, wie viel Geld Sie haben.
Bedenken Sie
Sie brauchen unter Umständen eine Übergangslösung zum Wohnen: einen späten Übergabetermin oder Sie bleiben nach der Übergabe noch als Mieter. Beides muss der Käufer mittragen, und beides gehört in den notariellen Vertrag.
Passt, wenn
Sie haben das neue Haus schon gefunden und können eine Überbrückung tragen. Sie ziehen nur einmal um und verkaufen das alte Haus leer und in Ruhe.
Bedenken Sie
Sie brauchen eine Zwischenfinanzierung, und jeder Monat bis zum Verkauf kostet Zinsen. Wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlechter.
Passt, wenn
Sie verkaufen und kaufen in kurzem Abstand und legen die Termine so, dass der Erlös rechtzeitig kommt.
Bedenken Sie
Das ist der eleganteste Weg, er braucht aber gute Vorbereitung. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen vorliegen. Planen Sie diese Zeit ein.
Passt, wenn
Der Verkäufer des neuen Hauses stimmt zu, dass der Kauf am Verkauf Ihres alten Hauses hängt: als Bedingung oder als Rücktrittsrecht bis zu einem Stichtag.
Bedenken Sie
Für den Verkäufer ist das ein Risiko, ob es klappt, ist Verhandlungssache. Die Abrede muss im notariellen Vertrag stehen.
Die Reihenfolge ist keine Glaubensfrage.Sie hängt daran, wie lange Sie ohne den Erlös aus dem alten Haus auskommen.
Schritt für Schritt
Ein Kaufvertrag beim Notar ist mit der Unterschrift verbindlich. Deshalb steht der Plan für die Zeit dazwischen, bevor Sie den ersten Vertrag unterschreiben.
Mit einem realistischen Wert planen Sie Reihenfolge und Finanzierung auf sicherem Grund. Einer unserer Makler kommt zu Ihnen, unser Sachverständiger erstellt eine ausführliche Wertermittlung, kostenfrei.
Teilen Sie Ihrer Bank schriftlich mit, dass Sie vorzeitig zurückzahlen möchten. Bei einem Verbraucherkredit für eine Immobilie muss sie Ihnen unverzüglich den Ablösebetrag und die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung nennen.
Lassen Sie das neue Haus mit und ohne Zwischenfinanzierung rechnen. Fragen Sie, wie lange die Überbrückung höchstens läuft und was passiert, wenn das alte Haus bis dahin nicht verkauft ist.
Unterlagen zusammenstellen, Wert ermitteln, Energieausweis prüfen. Dann kann die Vermarktung starten, sobald der neue Kaufvertrag unterschrieben ist.
Der Übergabetermin des alten Hauses und der Einzug ins neue müssen zusammenpassen. Ein möglicher Weg: Die Übergabe des alten Hauses liegt einige Wochen nach Ihrem Einzug. Jede Abrede dazu gehört in den notariellen Vertrag.
Der alte Kredit wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, der Rest fließt an Sie. Mit dem Erlös lösen Sie auch eine Zwischenfinanzierung ab.
Zahlen und Fristen
Sie fällt beim Kauf des neuen Hauses an. Bei einem Kaufpreis von 900.000 € sind das 31.500 €, dazu kommen Notar und Grundbuch.
Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie jeden Kredit mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre oder haben Sie selbst im Haus gewohnt, ist der Gewinn steuerfrei. Es zählt der Tag des notariellen Kaufvertrags.
Treten Sie innerhalb von zwei Jahren aufgrund eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts zurück, bevor Sie Eigentümer geworden sind, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder wieder aufgehoben.
Was viele denken
„Wir unterschreiben beide Verträge, die Termine fügen sich dann schon.“
Ein Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet und ist mit der Unterschrift verbindlich. Sie brauchen vorher einen Plan für die Zeit zwischen beiden Verträgen.
„Solange der Kredit läuft, können wir nicht verkaufen.“
Verkaufen dürfen Sie immer. Das Gesetz nennt den Verkauf ausdrücklich als berechtigtes Interesse für eine vorzeitige Kündigung. Die Frage ist nur, ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bekommt und wie hoch sie ist.
„Nach dem Auszug vermieten wir das alte Haus erst einmal, steuerlich ändert das nichts.“
Vermieten Sie im Verkaufsjahr nach dem Auszug, schadet das nicht. Vermieten Sie schon im Vorjahr oder steht das Haus im Vorjahr leer, wird der Gewinn steuerpflichtig, wenn die zehn Jahre noch nicht vorbei sind.
Ein Beispiel
Das neue Haus ist gefunden, das alte noch nicht verkauft. Die Bank überbrückt den Betrag, der später aus dem Verkauf kommen soll. Angenommen ist ein Zins von 4,5 % im Jahr.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, kein echter Fall.
Aus unserer Arbeit
Im März 2024 saßen wir zum ersten Mal bei einer Eigentümerin in München, im August 2026 hat sie uns beauftragt. Dazwischen lagen 28 Monate, in denen sie nicht verkaufen musste. Als sie so weit war, kamen an einem einzigen Samstag sechs Interessenten, und Anfang November war der Notartermin.
Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Aus einem echten Gespräch, ohne Namen erzählt.
Zum Abhaken
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich bei Bauamt, Hausverwaltung oder Grundbuchamt neu besorgen.
Sie bestimmen das Tempo
Sie schildern Ihre Lage, wir hören zu. Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Einer unserer Makler kommt zu Ihnen und nimmt die Immobilie auf, unser Sachverständiger erstellt daraus eine ausführliche Wertermittlung. Kostenfrei.
Sie bestimmen den Zeitpunkt. Wir bereiten den Verkauf so vor, dass er vom ersten Tag an sitzt: Preis, Bilder, Unterlagen.
Wir verkaufen Ihre Immobilie ab Vermarktungsstart in 30 Tagen oder Sie erhalten 1.000 € und ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Die Garantie gilt nur für Immobilien, die wir vorher geprüft und angenommen haben, auch für Immobilien, die schon einmal inseriert waren. Die 30 Tage laufen ab dem Vermarktungsstart, also der Veröffentlichung durch uns auf den Portalen. Verkauft heißt: verbindliche Kaufzusage mit feststehendem Notartermin. Die 1.000 € und das außerordentliche Kündigungsrecht gibt es zusammen, wenn die 30 Tage verfehlt sind und Sie anhand unseres 33-Punkte-Leistungsversprechens eine nicht erbrachte Leistung benennen. Kein Wunsch- oder Mindestpreis, keine Gewerbeobjekte und Sonderfälle. Es gilt der Maklervertrag.
Häufige Fragen
Beides geht. Wer zuerst verkauft, hat beim Geld Sicherheit und braucht unter Umständen eine Übergangslösung. Wer zuerst kauft, braucht eine Zwischenfinanzierung. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen.
Ja. Besichtigungen übernehmen wir, zum Notar müssen Sie oder eine bevollmächtigte Person.
Das hängt am Preis. Für geprüfte und angenommene Immobilien gilt unsere 30-Tage-Garantie ab Vermarktungsstart.
Ja, wenn der Verkäufer zustimmt. Möglich ist eine Bedingung oder ein Rücktrittsrecht bis zu einem Stichtag. Die Abrede muss im notariellen Vertrag stehen, Vereinbarungen außerhalb der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam. Hängt der Kauf von einer Bedingung ab, entsteht die Grunderwerbsteuer erst, wenn die Bedingung eintritt.
Unter Umständen ja, über einen Tausch der Sicherheit. Die Grundschuld wird dann vom alten auf das neue Haus übertragen. Der Bundesgerichtshof hält das für zumutbar, wenn die neue Sicherheit gleichwertig ist, Sie die Kosten tragen und die Bank keine Nachteile hat. Das lohnt sich vor allem bei einem günstigen alten Zins.
Nicht, wenn Sie das Haus länger als zehn Jahre besitzen oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Vermietung im Verkaufsjahr nach dem Auszug schadet nicht. Leerstand oder Vermietung im Vorjahr kann die Steuerfreiheit kosten. Mehr dazu im Artikel Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist.
Der erste Schritt
Hinterlassen Sie Ihre Nummer, wir rufen Sie werktags innerhalb von 24 Stunden zurück. In Ruhe, und nur über das, was Sie gerade beschäftigt.
„Hinter jedem Verkauf steht ein Anlass. Den wollen wir zuerst verstehen.“
Christian AtzingerGeschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN
Weiterlesen
Andere Situationen
Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Welche Finanzierung zu Ihnen passt, hängt an Ihrem Einkommen, Ihrem Eigenkapital und an der Bank. Lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.
