Verkaufen nach einem Erbe
Erbschein, Grundbuch, Finanzamt, Miterben: Vieles muss geklärt sein, bevor ein Verkauf Sinn ergibt. Wir sortieren mit Ihnen, was zuerst kommt, und sagen Ihnen ehrlich, was die Immobilie heute wert ist.
Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Auf einen Blick
Damit wir Sie richtig abholen
Wählen Sie, was am ehesten passt. Dann zeigen wir Ihnen den nächsten Schritt.
In Ruhe sortieren
Für das Finanzamt, für den Pflichtteil und für den Verkauf gelten verschiedene Werte. Für den Verkauf zählt, was Käufer heute zahlen. Für Finanzamt und Gericht brauchen Sie oft ein Gutachten.
Gehört die Immobilie mehreren Erben, verkaufen alle gemeinsam. Eine neutrale Zahl hilft, dass sich alle auf denselben Ausgangspunkt einigen.
Nicht zwingend. Erben müssen sich vor dem Verkauf nicht unbedingt selbst eintragen lassen. Was Sie stattdessen brauchen, klären wir mit Ihnen und dem Notar.
Ihre Möglichkeiten
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Ein ehrlicher Blick auf alle drei Wege lohnt sich, bevor Sie etwas entscheiden.
Passt, wenn
Niemand will einziehen, Sie brauchen den Erlös für andere Pläne oder mehrere Erben müssen sich auseinandersetzen.
Bedenken Sie
In einer Erbengemeinschaft verkaufen alle gemeinsam. Eine neutrale Zahl ist dann oft der Anfang der Einigung.
Passt, wenn
Sie wollen die Immobilie in der Familie halten und haben Zeit und Nerven für die Rolle als Vermieter.
Bedenken Sie
Ältere Häuser brauchen vorher oft Geld für Heizung, Bad oder Elektrik. Ein späterer Verkauf mit Mieter bringt nicht immer denselben Preis wie ein leeres Haus.
Passt, wenn
Ehepartner oder Kinder möchten das Familienheim selbst bewohnen. Das kann erbschaftsteuerfrei sein.
Bedenken Sie
Sie müssen unverzüglich einziehen und zehn Jahre bleiben. Für Kinder gilt die Befreiung nur bis 200 m² Wohnfläche.
Sie müssen nicht in drei Monaten verkaufen.Ein Verkauf mit Plan bringt meist mehr als ein Verkauf unter Druck.
Schritt für Schritt
Die meisten Schritte lassen Ihnen Zeit. Zwei Fristen nicht. Deshalb stehen sie hier dabei.
Sind die Schulden höher als der Wert, können Sie das Erbe ausschlagen. Wer die Immobilie verkauft, hat das Erbe angenommen. Lassen Sie den Wert klären, bevor die Frist abläuft.
Gehört eine Immobilie zum Erbe, melden Sie den Erbfall dem Finanzamt, auch wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde.
Mit notariellem Testament oder Erbvertrag genügen meist das Testament und das Eröffnungsprotokoll. Bei handschriftlichem oder ohne Testament brauchen Sie in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht.
Es gibt zwei Werte: den am Todestag für das Finanzamt und den heutigen für den Verkauf. Lassen Sie den heutigen Wert vor Ort ermitteln, nicht nur online.
Verkaufen, vermieten oder einziehen. Bei mehreren Erben entscheiden alle gemeinsam.
Unterlagen sammeln, räumen, Startpreis festlegen, vermarkten, verhandeln, Notar. Alle Erben unterschreiben oder lassen sich mit beglaubigter Vollmacht vertreten.
Zahlen und Fristen
Ehepartner 500.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister und Neffen 20.000 €.
Sie übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Ist die Frist abgelaufen, ist der Verkauf steuerfrei.
Wer die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühr.
Ein Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag kann dem Finanzamt einen niedrigeren Wert belegen.
Was viele denken
„Wir müssen uns erst alle ins Grundbuch eintragen lassen.“
Nicht unbedingt. Verkaufen Erben direkt weiter, kann der Käufer eingetragen werden, ohne dass die Erben vorher selbst im Grundbuch stehen. Nachweisen müssen Sie Ihr Erbrecht trotzdem.
„Der Wert vom Finanzamt ist der Preis, den wir verlangen können.“
Das Finanzamt rechnet mit Durchschnittswerten und kennt den Zustand des Hauses nicht. Für den Verkauf zählt, was Käufer in Ihrem Ort heute zahlen.
„Ein geerbtes Haus verkauft man immer steuerfrei.“
Nur wenn die Zehnjahresfrist des Verstorbenen abgelaufen ist oder die Immobilie zuletzt selbst bewohnt wurde. Hat er vor sechs Jahren gekauft, läuft die Frist noch vier Jahre.
Ein Beispiel
Die Mutter hat das Haus mit 130 m² Wohnfläche 1998 gekauft und bis zuletzt selbst bewohnt. Ein Testament gibt es nicht.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, kein echter Fall.
Aus unserer Arbeit
Im Juli 2026 fragte uns ein Erbe nach dem einen Wert seiner Wohnung: für das Finanzamt, für den Pflichtteil und für einen möglichen Verkauf. Es sind drei verschiedene Werte, und für zwei davon war ein Sachverständiger der Richtige, nicht wir.
Fragen Sie zuerst, wofür Sie die Zahl brauchen.
Aus einem echten Gespräch, ohne Namen erzählt.
„Ich bin sehr froh beim Verkauf meines Elternhauses bei RAUM IMMOBILIEN gelandet zu sein.“
Zum Abhaken
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich bei Bauamt, Hausverwaltung oder Grundbuchamt neu besorgen.
Sie bestimmen das Tempo
Sie schildern Ihre Lage, wir hören zu. Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Einer unserer Makler kommt zu Ihnen und nimmt die Immobilie auf, unser Sachverständiger erstellt daraus eine ausführliche Wertermittlung. Kostenfrei.
Sie bestimmen den Zeitpunkt. Wir bereiten den Verkauf so vor, dass er vom ersten Tag an sitzt: Preis, Bilder, Unterlagen.
Wir verkaufen Ihre Immobilie ab Vermarktungsstart in 30 Tagen oder Sie erhalten 1.000 € und ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Die Garantie gilt nur für Immobilien, die wir vorher geprüft und angenommen haben, auch für Immobilien, die schon einmal inseriert waren. Die 30 Tage laufen ab dem Vermarktungsstart, also der Veröffentlichung durch uns auf den Portalen. Verkauft heißt: verbindliche Kaufzusage mit feststehendem Notartermin. Die 1.000 € und das außerordentliche Kündigungsrecht gibt es zusammen, wenn die 30 Tage verfehlt sind und Sie anhand unseres 33-Punkte-Leistungsversprechens eine nicht erbrachte Leistung benennen. Kein Wunsch- oder Mindestpreis, keine Gewerbeobjekte und Sonderfälle. Es gilt der Maklervertrag.
Häufige Fragen
Ja. Über eine Immobilie, die mehreren Erben gehört, entscheiden die Erben gemeinsam. Können Sie sich nicht einigen, droht die Teilungsversteigerung, fast immer der teuerste Weg. Mehr dazu im Artikel Erbengemeinschaft: Verkaufen, auszahlen oder behalten?
Unsere kostenfreie Bewertung zeigt, was die Immobilie am Markt bringt. Wollen Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen, verlangt das Gesetz ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen. Wir sagen Ihnen, ob Sie eines brauchen.
Nein. Viele Erben lassen sich Zeit, und das ist richtig so. Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts.
Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Wichtig sind andere: Den Erbfall melden Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten. Und wer die Umschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren beantragt, zahlt dafür keine Grundbuchgebühr.
Die Erben. Grundsteuer, Versicherung, Strom, Heizung und bei Wohnungen das Hausgeld laufen weiter. Bei mehreren Erben werden die Kosten nach den Erbteilen getragen. Halten Sie Belege fest, damit am Ende sauber abgerechnet werden kann.
Ja. Möbel oder eine Einbauküche können mitverkauft werden, wenn der Käufer das möchte. Vieles lässt sich aber nicht verkaufen. Planen Sie deshalb eine Entrümpelung ein und sichten Sie persönliche Dinge vorher in Ruhe.
Der erste Schritt
Hinterlassen Sie Ihre Nummer, wir rufen Sie werktags innerhalb von 24 Stunden zurück. In Ruhe, und nur über das, was Sie gerade beschäftigt.
„Hinter jedem Verkauf steht ein Anlass. Den wollen wir zuerst verstehen.“
Christian AtzingerGeschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN
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Andere Situationen
Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Fragen zur Erbschaftsteuer oder zu einem Testament wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Notar oder Fachanwalt für Erbrecht.
