Verkaufen, wenn die Rate drückt
Anschlussfinanzierung, höhere Zinsen, eine leere Wohnung, die Geld kostet: Verkaufen ist dann eine Möglichkeit von mehreren. Wir rechnen mit Ihnen, was am Ende bleibt, diskret und ohne Druck.
Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Auf einen Blick
Damit wir Sie richtig abholen
Wählen Sie, was am ehesten passt. Dann zeigen wir Ihnen den nächsten Schritt.
In Ruhe sortieren
Kaufpreis minus Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten. Erst diese Zahl zeigt, ob Verkaufen die Lage löst.
Je früher Sie den Wert kennen, desto mehr Wege haben Sie. Wer erst bei der letzten Mahnung spricht, hat nur noch einen.
Selbst genutzte Immobilien sind meist steuerfrei. Bei vermieteten kann innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf Steuer auf den Gewinn anfallen.
Ihre Möglichkeiten
Wenn die Immobilie jeden Monat mehr kostet, als Ihnen guttut, ist Verkaufen ein Weg, aber nicht der einzige. Ein ruhiger Blick auf alle Wege lohnt sich, bevor Sie etwas entscheiden.
Passt, wenn
Die monatliche Last soll enden, und Sie wollen Klarheit darüber, was Ihnen bleibt. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst.
Bedenken Sie
Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie die Zahl bei Ihrer Bank ab, bevor Sie einen Preis festlegen.
Passt, wenn
Die Zinsbindung läuft in wenigen Monaten aus oder Sie erreichen bald die Zehnjahresgrenze. Sie können die Immobilie trotzdem schon anbieten und die Übergabe so legen, dass der Kredit erst danach fällig wird.
Bedenken Sie
Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie lange Sie warten müssen und was die Immobilie in dieser Zeit kostet.
Passt, wenn
Ihr Mieter will selbst kaufen, die Rechnung geht für einen Kapitalanleger auf oder Ihr Mieter ist zu einer Einigung über den Auszug bereit.
Bedenken Sie
Kapitalanleger zahlen bei den heutigen Zinsen nur, was die Miete trägt. Frei wird die Wohnung in aller Regel nur über eine Mietaufhebungsvereinbarung, und im Leerstand laufen Hausgeld, Grundsteuer und Finanzierung weiter.
Passt, wenn
Die Miete deckt Ihre laufenden Kosten gut, Sie stehen nicht unter Zeitdruck oder die Spekulationsfrist läuft noch.
Bedenken Sie
Die Belastung bleibt bestehen. Prüfen Sie, wann die Zehnjahresfrist seit dem Kauf endet, denn danach ist der Gewinn steuerfrei.
Verkaufen dürfen Sie immer.Und die Antwort der Bank ist oft weniger dramatisch als befürchtet.
Schritt für Schritt
Sie müssen heute nichts entscheiden. Mit diesen Schritten wissen Sie aber, woran Sie sind, und das nimmt den meisten Druck.
Suchen Sie das Datum der vollständigen Auszahlung und das Ende der Zinsbindung heraus. Prüfen Sie auch, ob Sie Sondertilgungen vereinbart und noch nicht ausgeschöpft haben.
Teilen Sie Ihrer Bank schriftlich mit, dass Sie eine vorzeitige Rückzahlung beabsichtigen. Bei einem Verbraucherkredit für eine Immobilie muss sie Ihnen dann mitteilen, ob die Rückzahlung zulässig ist, wie hoch der Ablösebetrag ist und wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wäre.
Einer unserer Makler kommt zu Ihnen, unser Sachverständiger erstellt eine ausführliche Wertermittlung. Das ist für Sie kostenfrei. Bei einer vermieteten Wohnung lohnt es sich, beide Werte zu kennen: vermietet und frei.
Suchen Sie Ihren notariellen Kaufvertrag heraus und klären Sie, wie die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren genutzt wurde. Maßgeblich sind die Daten der Notarverträge, nicht die Übergabe.
Kaufpreis minus Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten. Mit dem Wert und der Zahl Ihrer Bank sehen Sie, ob sich ein Verkauf jetzt oder etwas später für Sie lohnt.
Der Kaufvertrag kann vorsehen, dass der Käufer den Betrag, den Ihre Bank fordert, direkt an die Bank zahlt. Sie bekommen den Rest. Der Notar überwacht die Ablösung als Treuhänder.
Zahlen und Fristen
Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie jeden Kredit mit festem Zins mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung. Nach einer neuen Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Ist der Kredit durch eine Grundschuld gesichert und sind seit der Auszahlung mindestens sechs Monate vergangen, dürfen Sie ihn für einen Verkauf vorzeitig kündigen. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Durchschnittlicher Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung (Deutsche Bundesbank, vorläufiger Wert). Im Dezember 2021 lag er bei 1,34 %.
Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt hat, verkauft auch vorher steuerfrei.
Was viele denken
„Solange der Kredit läuft, können wir nicht verkaufen.“
Doch. Der Verkauf gilt als berechtigtes Interesse, die Bank muss Sie vorzeitig aus dem Kredit lassen. Die Frage ist nur, ob sie dafür eine Entschädigung bekommt und wie hoch sie ist.
„Die Bank verlangt eine Strafe, wenn wir vorzeitig zurückzahlen.“
Die Bank darf keine Strafe und keinen pauschalen Aufschlag verlangen, nur ihren tatsächlichen Schaden. Nicht die Restschuld bestimmt die Entschädigung, sondern der Abstand zwischen Ihrem Zins und dem heutigen Zinsniveau.
„Für den Verkauf kündige ich meinem Mieter einfach.“
Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Frei wird die Wohnung, wenn Ihr Mieter von sich aus auszieht oder wenn Sie sich mit ihm einigen, meist über eine Mietaufhebungsvereinbarung mit Abstandszahlung.
Ein Beispiel
Im Grundbuch steht eine Grundschuld über 300.000 €. Der Kredit hat noch eine Restschuld von 180.000 €. Die Zinsbindung ist bereits abgelaufen.
Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, kein echter Fall.
Aus unserer Arbeit
Im April 2025 sagte uns eine Eigentümerin über ihre leerstehende Wohnung: Wir können das nicht mehr stemmen. Im Februar 2026 war die Wohnung beim Notar, und die monatliche Last war vom Tisch.
Wer früh spricht, hat mehr Wege als nur einen.
Aus einem echten Gespräch, ohne Namen erzählt.
Zum Abhaken
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich bei Bauamt, Hausverwaltung oder Grundbuchamt neu besorgen.
Sie bestimmen das Tempo
Sie schildern Ihre Lage, wir hören zu. Ein erstes Gespräch verpflichtet Sie zu nichts, auch nicht zum Tempo.
Einer unserer Makler kommt zu Ihnen und nimmt die Immobilie auf, unser Sachverständiger erstellt daraus eine ausführliche Wertermittlung. Kostenfrei.
Sie bestimmen den Zeitpunkt. Wir bereiten den Verkauf so vor, dass er vom ersten Tag an sitzt: Preis, Bilder, Unterlagen.
Wir verkaufen Ihre Immobilie ab Vermarktungsstart in 30 Tagen oder Sie erhalten 1.000 € und ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Die Garantie gilt nur für Immobilien, die wir vorher geprüft und angenommen haben, auch für Immobilien, die schon einmal inseriert waren. Die 30 Tage laufen ab dem Vermarktungsstart, also der Veröffentlichung durch uns auf den Portalen. Verkauft heißt: verbindliche Kaufzusage mit feststehendem Notartermin. Die 1.000 € und das außerordentliche Kündigungsrecht gibt es zusammen, wenn die 30 Tage verfehlt sind und Sie anhand unseres 33-Punkte-Leistungsversprechens eine nicht erbrachte Leistung benennen. Kein Wunsch- oder Mindestpreis, keine Gewerbeobjekte und Sonderfälle. Es gilt der Maklervertrag.
Häufige Fragen
Die Bewertung ist kostenfrei. Die Provision zahlen Sie nur, wenn verkauft wird.
Ja. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, das regelt der Notar. Ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, klären Sie vorher mit ihr.
Ja, Käufer rechnen bei vermieteten Wohnungen anders. Mehr dazu im Artikel Vermietete Wohnung verkaufen: Wer kauft und zu welchem Preis
Das hängt von der Restschuld, der Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Abstand zwischen Ihrem Zins und dem heutigen Zinsniveau ab. Eine gesetzliche Obergrenze in Prozent gibt es bei Verbraucherkrediten für Immobilien nicht. Die Bank darf aber nur ihren tatsächlichen Schaden verlangen, und nur für den Zeitraum bis zum Ende der Zinsbindung, höchstens bis zur Zehnjahresgrenze. Verlassen Sie sich auf die schriftliche Auskunft der Bank und lassen Sie sie bei einem hohen Betrag prüfen.
Ja. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung. Haben Sie später eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung getroffen, etwa eine Anschlussfinanzierung bei derselben Bank, laufen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Hausgeld, Grundsteuer und Finanzierung laufen weiter, ohne Mieteinnahmen. Bei einer Wohnung mit 75 m² und 15,38 € je m² fehlen rund 1.150 € Kaltmiete im Monat. Planen Sie deshalb so, dass die Vermarktung direkt nach dem Auszug starten kann. Wichtig für die Steuer: Ein Leerstand macht aus einer vermieteten Wohnung keine selbst genutzte. Mehr dazu im Artikel Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist
Der erste Schritt
Hinterlassen Sie Ihre Nummer, wir rufen Sie werktags innerhalb von 24 Stunden zurück. In Ruhe, und nur über das, was Sie gerade beschäftigt.
„Hinter jedem Verkauf steht ein Anlass. Den wollen wir zuerst verstehen.“
Christian AtzingerGeschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN
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Andere Situationen
Diese Seite gibt Ihnen einen Überblick und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Ob Ihre Bank eine Entschädigung verlangen darf und ob die Berechnung stimmt, kann Ihnen eine Verbraucherzentrale, ein unabhängiger Finanzierungsberater oder ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sagen. Bei Fragen zur Steuer wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
