BlogArtikel Nr. 5

Pflegeheim und eigenes Haus: Was Familien klären müssen

Wenn Vater oder Mutter ins Pflegeheim ziehen, kommen viele Fragen auf einmal. Eine davon wiegt besonders schwer: Was wird aus dem Haus? Dieser Ratgeber erklärt, wann ein Verkauf nötig ist, wer entscheiden darf und welche Fehler Familien vermeiden sollten.

Von Christian AtzingerVeröffentlicht am 04.11.20268 Min. Lesezeit

Muss das Haus verkauft werden, wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht?
Wer zahlt die Heimkosten, und wann greift das Sozialamt auf das Haus zu?
Verkaufen, vermieten oder leer stehen lassen: Vor- und Nachteile
Vorsorgevollmacht und Betreuung: Wer darf verkaufen?
Schenkung an die Kinder: Was Sie über Rückforderung wissen müssen.
Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Ein Heimplatz kostet in Bayern im ersten Jahr im Schnitt 3.270 € im Monat aus eigener Tasche.
Reichen Rente und Erspartes nicht, hilft das Sozialamt. Vorher muss eigenes Vermögen eingesetzt werden, oft auch das Haus.
Wohnt der Ehepartner weiter im Haus, ist es in der Regel geschützt.
Kinder zahlen für die Heimkosten der Eltern erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von über 100.000 €.
Verkaufen darf nur der Eigentümer selbst, ein Bevollmächtigter mit notariell beglaubigter Vollmacht oder ein Betreuer mit Genehmigung des Gerichts.

Muss das Haus verkauft werden, wenn ein Elternteil ins Pflegeheim zieht?

Nein, nicht automatisch. Ob das Haus verkauft werden muss, hängt vor allem von einer Frage ab: Reichen Rente, Pflegeversicherung und Erspartes, um die Heimkosten zu bezahlen?

Wenn ja, kann das Haus bleiben. Sie entscheiden in Ruhe, ob Sie verkaufen, vermieten oder es leer stehen lassen.
Wenn nein, springt das Sozialamt ein. Vorher muss aber das eigene Vermögen eingesetzt werden. Dazu kann auch das Haus gehören.
Wenn der Ehepartner im Haus wohnen bleibt, ist das Haus in der Regel geschützt, solange es angemessen ist.

Der Umzug ins Heim kommt oft plötzlich, nach einem Sturz oder einem Krankenhausaufenthalt. Lassen Sie sich davon nicht zu einem schnellen Verkauf drängen. Die erste Aufgabe ist, die Kosten zu überblicken. Die Entscheidung über das Haus kommt danach.

Ein Heimumzug ist kein Grund für einen Notverkauf. Erst die Kosten klären, dann über das Haus entscheiden.

Wer zahlt die Heimkosten, und wann greift das Sozialamt auf das Haus zu?

Die Pflegeversicherung übernimmt nur einen Teil der Kosten im Heim. Den Rest zahlen die Bewohner selbst. Dieser Eigenanteil lag zum 1. Juli 2026 in Bayern im ersten Jahr im Schnitt bei 3.270 € im Monat, bundesweit bei 3.364 €. Er umfasst den Eigenanteil an der Pflege, Unterkunft und Verpflegung sowie die Investitionskosten des Heims.

Je länger jemand im Heim lebt, desto mehr übernimmt die Pflegekasse vom Eigenanteil an der Pflege: 15 % im ersten Jahr, 30 % im zweiten, 50 % im dritten und 75 % ab dem vierten Jahr. In Bayern sinkt der durchschnittliche Eigenanteil dadurch auf 2.943 € nach einem Jahr, 2.506 € nach zwei und 1.959 € nach drei Jahren.

Reicht das eigene Geld nicht, kann man beim Sozialamt Hilfe zur Pflege beantragen. Dann gilt:

Vermögen wird eingesetzt. Grundsätzlich muss das gesamte verwertbare Vermögen verbraucht werden, bevor das Sozialamt zahlt.
Ein Schonbetrag bleibt. 10.000 € Barvermögen je erwachsener Person dürfen behalten werden.
Ein angemessenes Haus ist geschützt, wenn der Heimbewohner selbst oder sein Ehepartner darin wohnt, allein oder zusammen mit Angehörigen, und es nach ihrem Tod von Angehörigen bewohnt werden soll.
Ein leerstehendes Haus ist in der Regel nicht geschützt. Dann erwartet das Sozialamt, dass es verwertet wird, also verkauft oder vermietet.
Das Sozialamt kann vorstrecken. Ist ein sofortiger Verkauf nicht möglich, kann die Hilfe als Darlehen gewährt werden, abgesichert zum Beispiel über eine Grundschuld auf dem Haus.

Was heißt „angemessen“? Eine feste Grenze in Quadratmetern oder Euro nennt das Gesetz nicht. Das Sozialamt prüft jeden Fall einzeln und schaut dabei auf sechs Punkte:

wie viele Menschen im Haus wohnen,
welchen besonderen Wohnbedarf sie haben, zum Beispiel wegen einer Pflegebedürftigkeit oder Behinderung,
wie groß das Grundstück ist,
wie groß das Haus ist,
wie das Haus geschnitten und ausgestattet ist,
was Grundstück und Haus zusammen wert sind.

Ein Haus, das für den Ehepartner allein sehr groß oder sehr wertvoll ist, kann deshalb als nicht mehr angemessen gelten, auch wenn er darin wohnen bleibt. Lassen Sie diese Frage deshalb früh mit dem Sozialamt oder einem Fachanwalt für Sozialrecht klären.

Eine Beispielrechnung (frei gewählte Werte, kein echter Fall)

Eine Mutter aus Fürstenfeldbruck zieht ins Pflegeheim. Ihr Eigenanteil liegt beim bayerischen Durchschnitt von 3.270 € im Monat. Ihre Rente beträgt 1.800 €, auf dem Konto liegen 30.000 €. Ihr Haus steht leer.

Monatliche Lücke: 3.270 € − 1.800 € = 1.470 €.
Im ersten Jahr fehlen damit rund 17.600 €.
Ab dem zweiten Jahr sinkt der durchschnittliche Eigenanteil in Bayern auf 2.943 €, die Lücke auf rund 1.140 € im Monat.
Das Ersparte reicht bis auf den Schonbetrag von 10.000 € also etwa ein Jahr.

Die Familie hat damit ein gutes Jahr Zeit, um in Ruhe zu entscheiden. Sie kann das Haus vermieten, wenn die Miete die Lücke deckt und sich jemand kümmert, oder verkaufen, bevor das Ersparte aufgebraucht ist. Was sie vermeiden sollte: abwarten, bis das Geld weg ist, und dann unter Druck verkaufen.

Und die Kinder? Seit 2020 müssen Kinder für die Pflegekosten ihrer Eltern nur dann zahlen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt. Das gilt für jedes Kind einzeln. Das eigene Haus der Kinder spielt dabei keine Rolle.

Verkaufen, vermieten oder leer stehen lassen: Vor- und Nachteile

Verkaufen

Vorteil: Das Geld steht für die Heimkosten bereit. Keine laufenden Kosten und keine Sorgen um ein leeres Haus.
Nachteil: Das Elternhaus ist weg. Für viele Familien ist das emotional der schwerste Schritt.

Vermieten

Vorteil: Die Miete hilft, die Heimkosten zu bezahlen. Das Haus bleibt in der Familie.
Nachteil: Jemand muss sich um Mieter, Reparaturen und Nebenkosten kümmern. Ein späterer Verkauf mit Mieter ist schwieriger, weil der Käufer den Mietvertrag übernimmt und Selbstnutzer kaum infrage kommen. Bei älteren Häusern sind vor der Vermietung oft Investitionen nötig. Und die Mieteinnahmen zählen zum Einkommen, auch beim Sozialamt. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen oder weiter vermieten?

Leer stehen lassen

Vorteil: Keine schnelle Entscheidung, alles bleibt, wie es ist.
Nachteil: Die Kosten laufen weiter, Versicherung und Heizung müssen angepasst werden, und ein leeres Haus altert schneller. Reicht das Geld für das Heim nicht, verlangt das Sozialamt ohnehin, dass das Haus genutzt wird.

Ganz gleich, wofür Sie sich entscheiden: Diese Dinge sollten in den ersten Wochen nach dem Heimumzug geklärt werden.

Kosten: Heimvertrag prüfen, Eigenanteil und Pflegegrad kennen, Rente und Erspartes gegenüberstellen.
Anträge: Bei der Pflegekasse den Pflegegrad prüfen lassen. Reicht das Geld absehbar nicht, das Sozialamt früh informieren, denn Hilfe zur Pflege gibt es erst ab dem Zeitpunkt, an dem das Amt von der Notlage erfährt.
Vollmacht: Klären, ob eine Vorsorgevollmacht vorliegt und ob sie notariell beglaubigt ist.
Haus sichern: Versicherung über den Leerstand informieren, Heizung auf Frostschutz, Post umleiten, Nachbarn um ein Auge bitten.
Laufende Verträge: Strom, Telefon, Zeitung und andere Verträge kündigen oder anpassen.
Wert ermitteln: Erst wenn Sie wissen, was das Haus wert ist, können Sie verkaufen, vermieten und halten fair vergleichen.

Eine Rückkehr nach Hause ist nach einem Heimumzug leider oft nicht mehr realistisch. Wenn das so ist, hilft es, das offen auszusprechen. Dann kann die Familie gemeinsam planen, statt jahrelang abzuwarten.

Vorsorgevollmacht und Betreuung: Wer darf verkaufen?

Verkaufen kann nur der Eigentümer selbst. Ist er dazu gesundheitlich nicht mehr in der Lage, kommt es darauf an, was vorher geregelt wurde.

Mit Vorsorgevollmacht. Hat der Eigentümer jemandem eine Vorsorgevollmacht erteilt, kann dieser Bevollmächtigte das Haus verkaufen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht aber mindestens notariell beglaubigt sein. Eine einfache, privat unterschriebene Vollmacht reicht dem Grundbuchamt nicht.

Mit Betreuung. Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer, oft ein Familienmitglied. Der Betreuer braucht für den Verkauf des Hauses die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Will er das Haus aufgeben, in dem der Betreute bisher gewohnt hat, muss er das dem Gericht vorher anzeigen. Auch eine Vermietung des Hauses braucht dann eine Genehmigung. Das schützt den Betreuten, kostet aber Zeit.

Eine notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht ist das beste Geschenk, das Eltern ihren Kindern für diesen Fall machen können.

Wenn Ihre Eltern noch selbst entscheiden können, sprechen Sie das Thema Vollmacht jetzt an. Später ist es oft zu spät.

Auch mit Vollmacht gilt: Der Bevollmächtigte handelt im Interesse des Vollmachtgebers, nicht im eigenen. Ein Verkauf sollte deshalb nachvollziehbar sein, mit einem belegten Wert, einem marktgerechten Preis und einer sauberen Abrechnung. Das schützt auch den Bevollmächtigten, falls Geschwister später Fragen stellen.

Gerade bei mehreren Kindern hat sich bewährt, dass der Bevollmächtigte die Geschwister früh informiert: wann bewertet wird, welcher Preis angestrebt wird und wohin das Geld fließt. Wer offen arbeitet, muss sich später nicht rechtfertigen.

Schenkung an die Kinder: Was Sie über Rückforderung wissen müssen.

Manche Eltern überlegen, das Haus rechtzeitig an die Kinder zu verschenken, damit es nicht für die Heimkosten verwendet werden muss. Das kann funktionieren, hat aber einen wichtigen Haken.

Wer etwas verschenkt hat und danach seinen Unterhalt nicht mehr selbst bezahlen kann, darf das Geschenk zurückfordern. Zahlt das Sozialamt die Heimkosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten und vom beschenkten Kind die Rückzahlung verlangen.

Dieses Rückforderungsrecht endet erst, wenn zwischen der Schenkung und dem Zeitpunkt, an dem das Geld nicht mehr reicht, zehn Jahre liegen. Eine Schenkung kurz vor dem Heimumzug schützt das Haus also in der Regel nicht.

Das Kind kann die Rückgabe abwenden, indem es den fehlenden Unterhalt selbst bezahlt. Bei Heimkosten von mehreren tausend Euro im Monat ist das aber für die meisten Familien keine Lösung auf Dauer.

Wenn Sie über eine Schenkung nachdenken, lassen Sie sich vorher von einem Notar oder Fachanwalt beraten. Wohnrecht, Nießbrauch und Pflegeverpflichtungen im Schenkungsvertrag haben jeweils eigene Folgen.

Fazit

Ein Pflegeheim bedeutet nicht automatisch, dass das Haus verkauft werden muss. Entscheidend ist, ob die eigenen Mittel reichen und ob jemand aus der Familie im Haus wohnen bleibt. Klären Sie zuerst die Kosten und die Vollmacht. Dann können Sie in Ruhe entscheiden, ob verkaufen, vermieten oder halten der richtige Weg ist.

Häufige Fragen

Das Sozialamt zahlt erst, wenn eigenes Vermögen eingesetzt ist. Ein Haus, in dem niemand aus der Familie mehr wohnt, zählt in der Regel dazu. Das Sozialamt kann dann erwarten, dass es verkauft oder vermietet wird. Ist das nicht sofort möglich, kann es die Hilfe als Darlehen gewähren, abgesichert über das Haus.

Bewohnt der Ehepartner das Haus weiter, ist ein angemessenes Haus in der Regel geschützt. Es muss dann nicht für die Heimkosten verkauft werden. Was angemessen ist, hängt von der Zahl der Bewohner, der Größe und dem Wert des Hauses ab.

Reichen Rente und Erspartes für einige Monate, haben Sie Zeit für einen geordneten Verkauf. Auch wenn das Sozialamt einspringt, muss nicht sofort verkauft werden, die Hilfe kann zunächst als Darlehen fließen. Ein überstürzter Verkauf kostet oft mehr, als er spart.

Nur, wenn ein rechtlicher Betreuer verkauft. Dann muss das Betreuungsgericht den Verkauf genehmigen. Gibt es eine notariell beglaubigte Vorsorgevollmacht, kann der Bevollmächtigte ohne gerichtliche Genehmigung verkaufen.

Nein. Kinder werden für die Heimkosten ihrer Eltern nur herangezogen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt. Dabei zählt das Einkommen, nicht das Vermögen. Ihr eigenes Haus oder Ihr Erspartes müssen Sie nicht einsetzen.

Dann können die Erben verpflichtet sein, die Sozialhilfe der letzten zehn Jahre vor dem Tod zu ersetzen, oberhalb eines Grundbetrags. Sie haften aber nur mit dem Wert des Nachlasses, nicht mit ihrem eigenen Vermögen. Ein Erbe, der den Verstorbenen bis zuletzt zu Hause gepflegt hat, ist bis zu einem Nachlasswert von 15.340 € geschützt. Der Anspruch erlischt drei Jahre nach dem Tod.

Quellen

Eigenanteile im Pflegeheim, Stand 01.07.2026: Verband der Ersatzkassen (vdek), Pressemitteilungen vom 14.07.2026 (bundesweit und Landesvertretung Bayern)

§ 43c Sozialgesetzbuch XI (Leistungszuschläge), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§§ 18, 90 (Abs. 2 Nr. 8: Angemessenheit des Hausgrundstücks, erneut abgerufen 2026-11-06), 91, 93, 94, 102 Sozialgesetzbuch XII (Vermögenseinsatz, Darlehen, Überleitung, Unterhaltspflicht), § 1 der Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII (10.000 €), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Angehörigen-Entlastungsgesetz, Bundesministerium für Arbeit und Soziales, abgerufen 2026-11-04

§§ 528, 529 BGB (Rückforderung einer Schenkung), §§ 1833, 1850 BGB (Genehmigungen bei Betreuung), § 29 Grundbuchordnung, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Artikel teilen

WhatsApp E-Mail

Als bevorzugte Quelle bei Google hinzufügen

Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN

Seit 26 Jahren im Münchner Immobilienmarkt und über 300 verkaufte Immobilien. In diesem Ratgeber schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten.

Mehr über uns