BlogArtikel Nr. 8

Vermietete Wohnung verkaufen oder weiter vermieten?

Viele Vermieter in München und Umland stellen sich gerade dieselbe Frage: Lohnt sich die Vermietung noch, oder ist jetzt der richtige Moment zu verkaufen? Dieser Ratgeber hilft Ihnen, ehrlich nachzurechnen, und erklärt, was beim Verkauf mit Mieter und nach dem Auszug gilt.

Von Christian AtzingerVeröffentlicht am 07.11.20267 Min. Lesezeit

Rechnet sich die Vermietung noch?
Verkaufen mit Mieter: An wen und zu welchem Preis?
Verkaufen nach Auszug: Was der Leerstand bringt und kostet.
Was Mieter beim Verkauf dürfen (Besichtigung, Vorkaufsrecht).
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in München und Umland
Entscheidungshilfe
Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Ein Verkauf ist kein Grund, dem Mieter zu kündigen.
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.
In München, Gilching, Germering, Starnberg und weiteren Orten im Umland gelten bis Ende 2029 Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 %.
Prüfen Sie vor dem Verkauf die Spekulationsfrist. Bei vermieteten Wohnungen gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung.

Rechnet sich die Vermietung noch?

Viele Wohnungen wurden als Altersvorsorge gekauft. Ob sie das heute noch leisten, zeigt eine einfache Rechnung.

Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Wert der Wohnung. Ein Beispiel mit Durchschnittswerten aus München: Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel 2025 liegt bei 15,38 € je m². Bestandswohnungen wurden im zweiten Quartal 2026 im Schnitt für 6.360 € je m² angeboten. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 2,9 %.

Davon gehen noch ab:

Instandhaltung: Rücklage für die Wohnung und Ihr Anteil an der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft.
Nicht umlegbare Kosten: Verwaltung, Kontoführung, Teile des Hausgelds.
Leerstand und Mieterwechsel: Jeder Wechsel kostet Zeit, oft Renovierung und manchmal eine Mietausfall-Phase.
Steuern: Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, abzüglich Abschreibung und Kosten.

Hinzu kommt das Mietrecht. In vielen Orten der Region dürfen Sie die Miete nur begrenzt erhöhen. Dazu mehr weiter unten.

Eine Wohnung, die sich nur über die Wertsteigerung rechnet, ist eine Wette auf den Markt. Das darf man eingehen, man sollte es aber wissen.

Ein Rechenbeispiel (frei gewählte Werte, kein echter Fall)

Eine 70-m²-Wohnung in München ist für 15,38 € je m² vermietet, also 1.077 € Kaltmiete im Monat oder rund 12.900 € im Jahr. Die Wohnung ist rund 445.000 € wert (70 m² × 6.360 € Angebotspreis je m²).

Bruttomietrendite: 12.900 € ÷ 445.000 € = rund 2,9 %.
Nach nicht umlegbaren Kosten und einer Rücklage für Instandhaltung bleibt spürbar weniger übrig.
Zum Vergleich: Für Baukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung lag der Effektivzins im September 2026 bei 4,13 % (vorläufiger Wert).

Eine solche Wohnung rechnet sich über die laufende Miete also kaum, sondern vor allem über eine mögliche Wertsteigerung. Ist die Wohnung abbezahlt, sieht die Rechnung freundlicher aus als mit Kredit.

Für manche Vermieter ist die Antwort klar: Die Wohnung soll in der Familie bleiben. Für andere ist der Aufwand inzwischen größer als der Ertrag. Beides ist legitim. Wichtig ist, dass Sie die Entscheidung bewusst treffen.

Verkaufen mit Mieter: An wen und zu welchem Preis?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, übernimmt der Käufer den Mietvertrag. Der Mieter bleibt, die Miete bleibt, die Kaution geht auf den Käufer über. Juristen sagen: Kauf bricht nicht Miete.

Das hat Folgen für die Käufer, die infrage kommen:

Kapitalanleger kaufen gerade wegen des Mietvertrags. Sie rechnen mit der Rendite und bieten entsprechend.
Selbstnutzer können nicht sofort einziehen. Wer eine Wohnung zum Selbstbewohnen sucht, schaut sich eine vermietete Wohnung meist gar nicht erst an.
Ihr Mieter kann selbst ein interessierter Käufer sein. Fragen Sie ihn, bevor Sie die Wohnung inserieren.

Weil der Kreis der Käufer kleiner ist und Selbstnutzer kaum dabei sind, erzielen vermietete Wohnungen oft einen niedrigeren Preis als vergleichbare leere. Wie groß der Unterschied ist, hängt von der Höhe der Miete, der Laufzeit und der Lage ab. Eine Wohnung mit niedriger Bestandsmiete in einer Gemeinde mit Mietpreisbremse wird von Anlegern vorsichtiger bewertet als eine Wohnung mit marktnaher Miete.

Anleger entscheiden mit dem Taschenrechner. Je vollständiger Ihre Unterlagen, desto weniger Sicherheitsabschlag rechnet der Käufer ein. Diese Unterlagen sollten bereitliegen:

Mietvertrag mit allen Nachträgen und der Mieterhöhungshistorie
Nachweis über die Kaution
letzte Nebenkostenabrechnung an den Mieter
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
Höhe der Erhaltungsrücklage und geplante Sonderumlagen
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
Energieausweis, Grundriss, Teilungserklärung
Angaben zu offenen Mängeln oder Streitigkeiten mit dem Mieter

Ein Eigenbedarf des Käufers hilft hier nur begrenzt. Er kann erst kündigen, wenn er Eigentümer ist, und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt in München und vielen Orten des Umlands zusätzlich eine Sperrfrist von zehn Jahren für die Eigenbedarfskündigung.

Verkauf an den eigenen Mieter. Oft ist der Mieter der naheliegendste Käufer. Er kennt die Wohnung, muss nicht umziehen und spart sich die Suche. Für Sie entfallen Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung. So gehen Sie vor:

Lassen Sie den Wert ermitteln, damit Ihr Angebot fair und begründet ist.
Sprechen Sie den Mieter persönlich an, bevor Sie inserieren, und geben Sie ihm eine klare Frist für seine Entscheidung.
Bitten Sie um eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank.
Klappt es nicht, starten Sie die Vermarktung. Der Mieter weiß dann, woran er ist.

Verkaufen nach Auszug: Was der Leerstand bringt und kostet.

Zieht Ihr Mieter von sich aus aus, haben Sie die Wahl: neu vermieten oder leer verkaufen.

Was der Leerstand bringt: Eine leere Wohnung spricht alle Käufer an, Selbstnutzer und Anleger. Sie lässt sich renovieren, professionell fotografieren und jederzeit besichtigen. Das erhöht in der Regel den erzielbaren Preis.

Was sich nach dem Auszug oft lohnt, ohne viel Geld zu kosten:

Wände frisch streichen, am besten hell und neutral
Kleinigkeiten reparieren: tropfende Hähne, lose Steckdosen, klemmende Türen
gründlich reinigen, auch Fenster, Bad und Balkon
Böden auffrischen lassen, statt sie zu erneuern
Energieausweis und Unterlagen vollständig bereitlegen

Was der Leerstand kostet: Hausgeld, Grundsteuer und Finanzierung laufen weiter, ohne Mieteinnahmen. Bei einer Wohnung mit 75 m² und 15,38 € je m² fehlen rund 1.150 € Kaltmiete im Monat.

Wichtig für die Steuer: Ein Leerstand vor dem Verkauf macht aus einer vermieteten Wohnung keine selbst genutzte. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn steuerpflichtig. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist.

Kündigen dürfen Sie Ihrem Mieter wegen eines geplanten Verkaufs nicht. Eine Kündigung, um die Wohnung leer besser verkaufen zu können, ist nur in sehr engen Ausnahmefällen möglich, wenn Ihnen sonst erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen. Ein höherer Preis allein reicht dafür nicht. Manche Vermieter einigen sich mit dem Mieter auf einen Auszug gegen eine Abfindung. Das ist freiwillig und sollte schriftlich vereinbart werden.

Was Mieter beim Verkauf dürfen (Besichtigung, Vorkaufsrecht).

Besichtigungen: Ihr Mieter muss Kaufinteressenten in die Wohnung lassen, wenn Sie das rechtzeitig ankündigen. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt. Üblich und fair ist eine Ankündigung einige Tage vorher, zu vernünftigen Zeiten und nicht zu häufig. Sammeltermine schonen alle Beteiligten.

Vorkaufsrecht: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem Fall: Die Wohnung wurde erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und wird nun zum ersten Mal an einen Dritten verkauft. Dann kann er zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer. In allen anderen Fällen hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Mietvertrag: Der Mietvertrag bleibt unverändert. Der Käufer darf ihn nicht einseitig ändern.

Ein Mieter, der gut informiert ist, ist beim Verkauf ein Verbündeter. Ein überraschter Mieter selten.

Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrem Mieter. Erklären Sie, dass der Mietvertrag bleibt, und stimmen Sie die Besichtigungen gemeinsam ab.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in München und Umland

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung, bis zum 31. Dezember 2029. Sie gilt unter anderem in diesen Orten: München, Gilching, Germering, Puchheim, Fürstenfeldbruck, Starnberg, Gröbenzell und Olching. Dort gilt:

Mietpreisbremse: Bei einer neuen Vermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten und nach umfassender Modernisierung.
Kappungsgrenze: Bestehende Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen, statt 20 % im übrigen Land.
Kündigungssperrfrist: Nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung kann ein Käufer zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Für Vermieter heißt das: Die Miete lässt sich in den nächsten Jahren nur begrenzt an den Markt anpassen. Wer mit steigenden Mieteinnahmen gerechnet hat, sollte seine Rechnung prüfen.

Entscheidungshilfe

Weiter vermieten passt, wenn

die Miete die laufenden Kosten gut deckt,
Sie die Wohnung langfristig halten oder vererben wollen,
Sie sich um Mieter und Instandhaltung kümmern können oder eine gute Verwaltung haben,
die Spekulationsfrist noch läuft und ein Verkauf Steuer kosten würde.

Mit Mieter verkaufen passt, wenn

Sie die Wohnung zeitnah verkaufen wollen,
der Mietvertrag stabil ist und die Miete marktnah,
Ihr Mieter selbst Interesse am Kauf hat.

Nach Auszug verkaufen passt, wenn

der Mieter ohnehin auszieht,
Sie den Leerstand für einige Monate finanzieren können,
die Wohnung mit kleiner Renovierung deutlich gewinnt.

Fazit

Ob Sie verkaufen oder weiter vermieten, hängt von Ihrer Rendite, Ihren Plänen und Ihrer Zeit ab. Rechnen Sie ehrlich nach, inklusive Instandhaltung und Mietrecht. Und prüfen Sie vor jedem Schritt die Spekulationsfrist.

Häufige Fragen

Nein. Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung, um die Wohnung leer besser verkaufen zu können, ist nur in engen Ausnahmefällen möglich, wenn Ihnen sonst erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen. Ein höherer Verkaufspreis allein reicht dafür nicht.

Nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und jetzt zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird. In allen anderen Fällen nicht. Sie können ihm die Wohnung aber natürlich trotzdem zuerst anbieten.

Oft ja. Bei einer vermieteten Wohnung gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig, und die bisherigen Abschreibungen erhöhen ihn. Ob sich das Warten lohnt, hängt davon ab, wie lange die Frist noch läuft und wie sich Preis und Kosten bis dahin entwickeln.

Vermietete Wohnungen kaufen vor allem Kapitalanleger. Sie brauchen eine klare Darstellung der Zahlen: Miete, Hausgeld, Rücklage, Zustand der Wohnung und des Hauses. Ein Makler mit Kontakten zu Anlegern kann die Wohnung gezielt anbieten.

Der Käufer übernimmt mit dem Mietvertrag auch die Kaution. Übergeben Sie sie ihm deshalb beim Eigentumswechsel, am besten mit einer kurzen schriftlichen Bestätigung. Bekommt der Mieter seine Kaution am Ende vom Käufer nicht zurück, bleiben Sie als früherer Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet.

Nur nach denselben Regeln wie Sie. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter. Eine Erhöhung ist bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, in München und vielen Orten des Umlands um höchstens 15 % in drei Jahren. Mieterhöhungen, die Sie selbst vorgenommen haben, zählen dabei mit.

Quellen

§§ 566, 566a, 573, 577, 577a BGB (Kauf bricht nicht Miete, Kündigung, Vorkaufsrecht, Sperrfrist), §§ 556d, 558 BGB (Mietpreisbremse, Kappungsgrenze), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.04.2023, VIII ZR 420/21 (Besichtigung bei beabsichtigtem Verkauf), abgerufen 2026-11-04

Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (GVBl. 2025 S. 718), gültig 01.01.2026 bis 31.12.2029, gesetze-bayern.de, abgerufen 2026-11-04

§ 23 Einkommensteuergesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Ortsübliche Vergleichsmiete München: Mietspiegel für München 2025, 15,38 € je m²

Effektivzins Wohnungsbaukredite über zehn Jahre Zinsbindung, September 2026 (vorläufig): Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik SUD119, abgerufen 2026-11-04

Angebotspreise Bestandswohnungen München, 2. Quartal 2026: ImmoScout24, veröffentlicht im Immobilien-Preisreport Herbst 2026 von RAUM_IMMOBILIEN; Bruttomietrendite eigene Rechnung (15,38 € × 12 ÷ 6.360 € = 2,9 %)

Artikel teilen

WhatsApp E-Mail

Als bevorzugte Quelle bei Google hinzufügen

Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN

Seit 26 Jahren im Münchner Immobilienmarkt und über 300 verkaufte Immobilien. In diesem Ratgeber schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten.

Mehr über uns