RatgeberMarkt und Preise
Preishistorie 2008 bis 2026:Wie Zinsen den Immobilienboom machten und was heute zählt
Niedrige Zinsen haben den Immobilienboom seit der Finanzkrise 2008 möglich gemacht, die Zinswende 2022 hat ihn beendet. Dieser Ratgeber zeigt den Zusammenhang von Zins, Nachfrage und Preis, ordnet München und den Landkreis Starnberg ein und erklärt, was heute die Kaufkraft Ihrer Käufer bestimmt.
11 Seiten · Stand November 2026
Kurz gesagt
Sinkende Zinsen haben seit 2008 bei gleicher Monatsrate immer größere Darlehen möglich gemacht und so die Nachfrage und die Preise getrieben. Seit der Zinswende 2022 ist Finanzierung teurer: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite stieg von 1,34 % im Dezember 2021 auf 4,13 % im September 2026. Heute entscheidet die Kaufkraft der Käufer, welcher Preis erzielbar ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Niedrige Zinsen waren der wesentliche Treiber des Preisbooms seit 2008: Bei gleicher Monatsrate konnten Käufer größere Darlehen aufnehmen.
- Die Zinswende 2022 hat die Finanzierung innerhalb kurzer Zeit deutlich verteuert: 1,34 % Effektivzins im Dezember 2021, 4,13 % im September 2026 (Deutsche Bundesbank).
- Bei 800.000 € Kredit sind das allein an Zinsen rund 2.753 € statt 893 € im Monat.
- In München und Umland standen im Oktober 2026 12.635 Immobilien zum Verkauf, 2022 waren es 1.650 (IMV Marktdaten).
- Für Ihren Verkauf zählt die heutige Kaufkraft und die heutige Konkurrenz, nicht der Preis von 2022.
Wie konnte der Immobilienboom nach 2008 entstehen?
Weil sinkende Zinsen über viele Jahre die Finanzierung immer billiger gemacht haben. Bei gleicher Monatsrate konnten Käufer größere Darlehen aufnehmen, und mit dem Spielraum wuchs die Nachfrage. Zugleich wurden Immobilien als Kapitalanlage attraktiver. In Märkten mit begrenztem Angebot wie München verstärkte die zusätzliche Nachfrage den Wettbewerb zwischen Käufern und trieb die Preise.
Die Zinswende 2022 hat diese Bedingungen verändert. Die Finanzierung wurde innerhalb kurzer Zeit deutlich teurer, viele Haushalte mussten ihr Budget neu berechnen. Das setzte die zuvor stark gestiegenen Preise unter Druck.
Der Zins erklärt die Entwicklung allerdings nicht allein. Einkommen, Eigenkapital, Bevölkerungsentwicklung, Neubauangebot und die Eigenschaften der einzelnen Immobilie beeinflussen die Nachfrage ebenfalls.
Niedrige Finanzierungskosten ermöglichten mehr Kaufkraft. Die Zinswende veränderte diesen Spielraum.
Wie hängen Zinsen, Nachfrage und Preise zusammen?
Über die Monatsrate. Sinkt der Zinssatz, kostet dasselbe Darlehen im Monat weniger. Ein Haushalt mit festem Budget kann dann mehr finanzieren oder dieselbe Immobilie leichter erwerben, und mehr Käufer kommen für ein Angebot infrage. Bei begrenztem Angebot konkurrieren diese Käufer stärker miteinander, und die erzielbaren Preise steigen.
Steigt der Zinssatz, kehrt sich der Effekt um. Bei gleicher Monatsrate sinkt das mögliche Darlehen. Ein Teil der Käufer braucht mehr Eigenkapital, sucht günstiger oder verschiebt den Kauf.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Zahlungsbereitschaft hängt davon ab, welchen Kaufpreis ein Interessent tatsächlich finanzieren kann. Ein unveränderter Angebotspreis erreicht nach einem Zinsanstieg eine deutlich kleinere Käufergruppe.
Die Preise reagieren darauf nicht automatisch und nicht überall gleich. Verkäufer halten zunächst an ihren Vorstellungen fest, Käufer rechnen mit kleineren Budgets. Erst in den tatsächlichen Abschlüssen zeigt sich, wo beide Seiten zusammenfinden. Entscheidend ist dabei die Kombination aus Preisniveau und Zinsniveau: Vier Prozent auf ein hohes Darlehen belasten anders als vier Prozent auf eine deutlich niedrigere Kreditsumme.
Entscheidend ist, welcher Kaufpreis bei heutigen Finanzierungskosten tragbar bleibt.
Was zeigen die amtlichen Zahlen seit 2008?
Einen langen Aufschwung bei fallenden Zinsen, eine deutliche Korrektur ab 2022 und danach eine teilweise Erholung. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts bildet die Kaufpreise aus beurkundeten Verträgen für Deutschland ab. Er stieg von 2008 bis zur Spitze im Jahr 2022 stark an, fiel danach spürbar und hat seit 2024 einen Teil des Rückgangs wieder aufgeholt. Die Entwicklung bleibt regional unterschiedlich.
Die Zinsseite zeigt die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit über zehn Jahren Zinsbindung lag im Dezember 2021 bei 1,34 %. Im September 2026 waren es 4,13 %, also rund dreimal so viel.
Was das in Euro bedeutet
Bei einem Kredit von 800.000 € kosten allein die Zinsen bei 1,34 % rund 893 € im Monat, bei 4,13 % rund 2.753 €. Dieselbe Monatsrate trägt heute also ein deutlich kleineres Darlehen als Ende 2021. Genau diese Rechnung stellt jeder Käufer an, bevor er ein Angebot abgibt.
Wie haben sich die Preise in München und im Landkreis Starnberg entwickelt?
Stark gestiegen bis 2022, danach korrigiert und seit Ende 2023 stabilisiert, aber immer noch klar über dem Niveau von 2016. Unser Immobilienpreisreport Herbst 2026 zeigt die Angebotspreise laut ImmoScout24 für München und den Landkreis Starnberg je Segment. Die Tabelle stellt den Stand im dritten Quartal 2016 dem zweiten Quartal 2026 gegenüber.
| Region | Segment | Q3 2016 | Q2 2026 |
|---|---|---|---|
| München | Haus Bestand | 5.104 €/m² | 6.808 €/m² |
| München | Haus Neubau | 6.328 €/m² | 8.448 €/m² |
| München | Wohnung Bestand | 4.453 €/m² | 6.360 €/m² |
| München | Wohnung Neubau | 6.667 €/m² | 9.427 €/m² |
| Landkreis Starnberg | Haus Bestand | 4.328 €/m² | 6.112 €/m² |
| Landkreis Starnberg | Haus Neubau | 5.496 €/m² | 7.760 €/m² |
| Landkreis Starnberg | Wohnung Bestand | 3.307 €/m² | 4.720 €/m² |
| Landkreis Starnberg | Wohnung Neubau | 5.040 €/m² | 7.080 €/m² |
Dazu kommt die Auswahl: Im Oktober 2026 standen in der Stadt und im Landkreis München sowie im Landkreis Starnberg 12.635 Häuser und Wohnungen zum Verkauf, 2022 waren es 1.650. Fast achtmal so viel Angebot bedeutet, dass Käufer heute viel mehr vergleichen und ein unpassend positioniertes Objekt schneller aussortieren.
Ein regionaler Durchschnitt ersetzt dabei keine Bewertung der konkreten Immobilie. Lage, Zustand und Ausstattung entscheiden, wo Ihr Objekt innerhalb der Spanne liegt.
Was machen höhere Zinsen mit der Kaufkraft?
Sie verkleinern das Darlehen, das ein Käufer bei gleichem Monatsbudget tragen kann, und damit die Käufergruppe für einen unveränderten Angebotspreis. Steigen die Bauzinsen weiter, muss ein Käufer bei gleichem Darlehen eine höhere Rate tragen. Bleibt sein Budget gleich, sinkt die Summe, die er finanzieren kann.
Die Übertragung auf den Kaufpreis braucht klare Annahmen: Eigenkapital, Erwerbsnebenkosten und Modernisierungsbedarf verändern das Bild. Besonders bei hohem Modernisierungsbedarf fällt die Finanzierungsbelastung stärker ins Gewicht, weil der Käufer die Arbeiten zusätzlich finanzieren muss.
Unsere Einschätzung für München
Pendeln sich die Bauzinsen nachhaltig bei 5 % ein, halten wir bei Durchschnittsimmobilien in München einen zusätzlichen Preisrückgang von 10 bis 15 % gegenüber dem heutigen Niveau für plausibel. Aus 600.000 € würden in diesem Szenario 510.000 bis 540.000 €. Das ist eine bedingte Markteinschätzung aus unserer Verkaufspraxis, keine amtliche Prognose und kein fester Prognosezeitraum. Sie hängt von Einkommen, Eigenkapital, Angebot und Objektzustand ab. Bleiben die Zinsen stabil oder sinken sie, verändert sich auch dieses Szenario.
Bei nachhaltig 5 % Bauzins halten wir für Durchschnittsimmobilien in München 10 bis 15 % weiteren Preisrückgang für plausibel.
Was bedeutet das für Ihren Verkauf?
Dass die heutige Kaufkraft und die heutige Konkurrenz bestimmen, wie Ihre Immobilie im Markt ankommt. Die Preisentwicklung der Vergangenheit hilft, den Markt zu verstehen. Für den Verkauf zählt, welche Nachfrage Sie jetzt erreichen. Der frühere Höchststand ist dafür nur ein Vergleichspunkt.
Prüfen Sie Ihre Immobilie aus Käufersicht: Wie hoch ist der gesamte Kapitalbedarf einschließlich Erwerbsnebenkosten und Modernisierung? Welche Alternativen gibt es? Welchen monatlichen Aufwand müssen finanzierende Käufer tragen? Gerade bei höheren Zinsen reagieren Interessenten auf einen unplausiblen Preis sofort. Liegt das Angebot außerhalb ihres Budgets, entsteht auch bei einer guten Immobilie keine ausreichende Nachfrage. Dass Käufer verhandeln, zeigen die Zahlen: In München lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im September 2026 im Schnitt 5,5 % unter den Angebotspreisen.
Eine Bewertung vor Ort berücksichtigt Lage, Zustand und passende Vergleichsobjekte. Der Startpreis ordnet dieses Ergebnis in das aktuelle Konkurrenzumfeld ein. Eine überzeugende Präsentation zeigt den Nutzen des Objekts, vollständige Unterlagen helfen Käufern, Entscheidung und Finanzierung vorzubereiten. Wie Sie den Startpreis finden, lesen Sie im Ratgeber Die 4 Preise einer Immobilie.
Warten allein schafft keine bessere Verkaufsposition. Ob ein späterer Verkauf günstiger ist, hängt von einer unsicheren Marktentwicklung und den laufenden Kosten ab. Entscheiden Sie deshalb anhand Ihrer persönlichen Ziele und einer nachvollziehbaren Einordnung Ihrer Immobilie.
Heutige Kaufkraft und heutige Konkurrenz bestimmen, wie Ihre Immobilie im Markt ankommt.
So gehen Sie vor
- Kapitalbedarf aus Käufersicht rechnenKaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus Modernisierung: Diese Summe muss ein Käufer bei heutigen Zinsen tragen können. Prüfen Sie, welche Monatsrate daraus entsteht.
- Immobilie vor Ort bewerten lassenLage, Zustand, Flächen und passende Vergleichsobjekte ergeben eine belastbare Spanne. Der Preis von 2022 ist kein Maßstab mehr.
- Aktuelle Konkurrenz prüfenWelche vergleichbaren Objekte stehen gerade im Angebot, seit wann und zu welchem Preis? Daran misst der Käufer Ihr Objekt.
- Startpreis im heutigen Markt festlegenDer Startpreis ordnet die Bewertung in das Konkurrenzumfeld ein und soll in den ersten Wochen mehrere ernsthafte Interessenten erreichen.
- Präsentation und Unterlagen vorbereitenNutzen und Besonderheiten zeigen, Flächen und Zustand belegen. Vollständige Unterlagen erleichtern Käufern die Finanzierung.
- Rückmeldungen auswertenAnfragen, Besichtigungen und Angebote der ersten Wochen zeigen, ob Preis und Positionierung zur heutigen Kaufkraft passen.
Checkliste
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Zahlen und Fakten
- 1,34 %Bauzins Dezember 2021, über 10 Jahre ZinsbindungQuelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik SUD119, abgerufen 2026-11-04, Stand 2021-12
- 4,13 %Bauzins September 2026, über 10 Jahre ZinsbindungQuelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik SUD119, vorläufig, abgerufen 2026-11-04, Stand 2026-09
- 2.753 € statt 893 €Zinsen im Monat bei 800.000 € Kredit, heute statt Ende 2021Quelle: Rechnung aus den Bundesbank-Zinsen 4,13 % und 1,34 %, nur Zinsen ohne Tilgung, Stand 2026-09
- 12.635Immobilien im Angebot, München und Umland, Oktober 2026Quelle: IMV online, Stadt und Landkreis München, Landkreis Starnberg, abgerufen 2026-10-14
- 1.650Immobilien im Angebot, München und Umland, 2022Quelle: Interne Erhebung RAUM_IMMOBILIEN auf Basis von IMV-Daten, Stand 2026-10-19
- 5,5 %Kaufpreis unter Angebotspreis, Wohnungen MünchenQuelle: Sprengnetter, September-Analyse 2026, Stand 2026-09
Häufige Fragen
Vor allem wegen der über Jahre sinkenden Zinsen. Bei gleicher Monatsrate konnten Käufer immer größere Darlehen aufnehmen, dadurch stieg die Nachfrage. In Märkten mit knappem Angebot wie München trieb der Wettbewerb zwischen Käufern die Preise. Einkommen, Eigenkapital, Zuzug und das geringe Neubauangebot kamen dazu.
Die Finanzierung wurde innerhalb kurzer Zeit deutlich teurer. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung lag im Dezember 2021 bei 1,34 %, im September 2026 bei 4,13 %. Viele Haushalte mussten ihr Budget neu berechnen, die Nachfrage sank und die zuvor stark gestiegenen Preise gerieten unter Druck.
Bei 800.000 € Kredit kosten allein die Zinsen bei 4,13 % rund 2.753 € im Monat, bei 1,34 % waren es rund 893 €. Tilgung, Nebenkosten und Instandhaltung kommen jeweils dazu. Dieselbe Monatsrate trägt heute also ein deutlich kleineres Darlehen.
Ja. Die Angebotspreise in München und im Landkreis Starnberg sind bis 2022 stark gestiegen, danach korrigiert und seit Ende 2023 stabil. Sie liegen weiterhin klar über dem Niveau von 2016. Für Ihren Verkauf zählt aber nicht der Höchststand, sondern die Kaufkraft der heutigen Käufer.
Warten allein schafft keine bessere Verkaufsposition. Ob ein späterer Verkauf günstiger ist, hängt von einer unsicheren Zinsentwicklung, vom wachsenden Angebot und von Ihren laufenden Kosten ab. Entscheiden Sie nach Ihren persönlichen Zielen und einer nachvollziehbaren Bewertung Ihrer Immobilie im heutigen Markt.
Bei gleichem Monatsbudget können Käufer dann ein kleineres Darlehen tragen, die Käufergruppe für einen unveränderten Angebotspreis wird kleiner. Pendeln sich die Bauzinsen nachhaltig bei 5 % ein, halten wir bei Durchschnittsimmobilien in München einen weiteren Preisrückgang von 10 bis 15 % für plausibel. Das ist unsere Einschätzung aus der Verkaufspraxis, keine amtliche Prognose.
Aktualisiert am Zuletzt geprüft am
Quellen
- RAUM_IMMOBILIEN GmbH, bedingte Markteinschätzung von Christian Atzinger: bei nachhaltig 5 % Bauzins 10 bis 15 % Preisrückgang bei Durchschnittsimmobilien in München, keine amtliche Prognose, Stand 2026-11-06.
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik SUD119, Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, über 10 Jahre Zinsbindung, Dezember 2021 und September 2026 (vorläufig), abgerufen 2026-11-04.
- Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex Deutschland (Kaufpreise aus beurkundeten Kaufverträgen), Verlauf 2008 bis 2026 nur als Richtung genannt, ohne Einzelwerte.
- RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Immobilienpreisreport Herbst 2026, Seiten 7 bis 10: Angebotspreise laut ImmoScout24 für München und den Landkreis Starnberg, Q3 2016 und Q2 2026.
- IMV online (IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH), Freie Suche Kauf, Wohnung und Haus, Stadt und Landkreis München sowie Landkreis Starnberg, abgerufen 2026-10-14; Vergleichswert 2022 aus der internen Erhebung der RAUM_IMMOBILIEN GmbH auf Basis von IMV-Daten, Stand 2026-10-19.
- Sprengnetter, September-Analyse „Kaufpreise weiter ohne große Ausschläge“ vom 23.10.2026 (München 5,5 %), abgerufen 2026-11-04.
- RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Einschätzung zum Preisdruck bei dauerhaft höheren Zinsen aus der eigenen Verkaufspraxis in München und Umland, Stand 2026-11-06.