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Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist

Wer eine Immobilie verkauft, fragt sich früher oder später: Muss ich auf den Gewinn Steuern zahlen? Die Antwort hängt an zwei Dingen, an der Zeit und an der Nutzung. Hier lesen Sie, wann der Verkauf steuerfrei ist und wie Sie rechnen, wenn er es nicht ist.

Von Christian AtzingerVeröffentlicht am 06.11.20267 Min. Lesezeit

Was ist die Spekulationsfrist?
Wann ist der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre trotzdem steuerfrei?
Wie wird der Gewinn berechnet?
Geerbt, geschenkt, gekauft: Ab wann läuft die Frist?
Rechenbeispiel: Wohnung in München
Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei.
Haben Sie selbst darin gewohnt, im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, ist der Verkauf auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei.
Maßgeblich sind die Daten der Notarverträge, nicht die Übergabe oder der Eintrag im Grundbuch.
Bei Erbe und Schenkung übernehmen Sie das Kaufdatum des Vorbesitzers.
Ist der Verkauf steuerpflichtig, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Was ist die Spekulationsfrist?

Umgangssprachlich heißt sie Spekulationsfrist, im Gesetz geht es um private Veräußerungsgeschäfte. Gemeint ist: Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist ein Gewinn einkommensteuerpflichtig. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist er steuerfrei.

Das gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke im Privatvermögen. Für Immobilien in einem Betrieb gelten andere Regeln.

Zehn Jahre Abstand zwischen Kauf und Verkauf, oder selbst darin gewohnt: Dann bleibt der Gewinn in aller Regel steuerfrei.

Für die Frist zählen die Tage, an denen die Kaufverträge beim Notar unterschrieben wurden. Haben Sie am 15. März 2017 gekauft, endet die Frist am 15. März 2027. Ein Notartermin am 16. März 2027 oder später ist steuerfrei. Wann der Käufer einzieht oder im Grundbuch eingetragen wird, spielt keine Rolle.

Vorsicht bei Verträgen mit Bedingungen: Unterschreiben Sie einen Kaufvertrag innerhalb der Frist, der erst später wirksam werden soll, gilt er trotzdem als Verkauf innerhalb der Frist.

So prüfen Sie Ihre Frist in drei Schritten:

Kaufdatum finden. Suchen Sie Ihren notariellen Kaufvertrag heraus. Das Datum der Beurkundung steht auf der ersten Seite. Bei einem Erbe oder einer Schenkung brauchen Sie den Kaufvertrag des Vorbesitzers.
Zehn Jahre addieren. Der Tag nach diesem Datum, zehn Jahre später, ist der erste steuerfreie Tag für einen Notartermin.
Nutzung prüfen. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt? Dann spielt die Frist keine Rolle.

Wenn Sie den alten Kaufvertrag nicht mehr finden, hilft das Grundbuchamt oder der Notar, der damals beurkundet hat. Auch die Grunderwerbsteuer-Unterlagen enthalten das Datum.

Wann ist der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre trotzdem steuerfrei?

Wenn Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben. Das Gesetz kennt zwei Fälle:

Sie haben die ganze Zeit selbst darin gewohnt, vom Kauf bis zum Verkauf.
Sie haben im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt.

Der zweite Fall ist großzügiger, als er klingt. Es müssen keine vollen drei Jahre sein. Die Finanzverwaltung verlangt, dass Sie die Immobilie ohne Unterbrechung genutzt haben: im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar, im Vorjahr das ganze Jahr und im Jahr davor mindestens am 31. Dezember.

Ein Beispiel: Sie wohnen seit dem 20. Dezember 2024 in Ihrer Wohnung und verkaufen sie im Januar 2026. Das reicht für die Steuerfreiheit, obwohl Sie nur gut ein Jahr darin gewohnt haben.

Wichtig ist das Wort „ohne Unterbrechung“. Haben Sie die Wohnung im Vorjahr vermietet oder steht sie vor dem Verkauf längere Zeit leer, kann die Steuerfreiheit entfallen.

Was als eigene Nutzung zählt und was nicht, zeigen diese typischen Fälle:

Zählt: Sie wohnen selbst darin, auch wenn es nur zeitweise ist, zum Beispiel eine Zweitwohnung am Arbeitsort.
Zählt: eine Ferienwohnung, die Sie selbst nutzen und nicht vermieten.
Zählt: Sie überlassen die Wohnung unentgeltlich einem Kind, für das Sie Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen, etwa während des Studiums.
Zählt nicht: Sie überlassen die Wohnung anderen Angehörigen, etwa Ihren Eltern oder einem erwachsenen Kind ohne Kindergeld, auch wenn Sie keine Miete verlangen.
Zählt nicht: Nach einer Trennung wohnen nur noch der frühere Ehepartner und die Kinder in der Wohnung.
Zählt nicht: eine Ferienwohnung, die an Gäste vermietet wird.

Wer eine Wohnung für die eigenen Kinder gekauft hat, sollte deshalb im Blick behalten, wann der Anspruch auf Kindergeld endet. Ab dann zählt die Überlassung nicht mehr als eigene Nutzung.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Ist der Verkauf steuerpflichtig, wird nicht der ganze Kaufpreis besteuert, sondern nur der Gewinn. Die Rechnung:

Verkaufspreis
minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler)
plus bereits abgeschriebene Beträge, falls Sie die Immobilie vermietet haben
minus nachträgliche Herstellungskosten, etwa für einen Ausbau
minus Verkaufskosten, etwa die Maklerprovision und Kosten für die Löschung einer Grundschuld
= steuerpflichtiger Gewinn

Haben Sie vermietet und jedes Jahr Abschreibungen geltend gemacht, erhöht das den Gewinn beim Verkauf. Die Abschreibung, die Sie über die Jahre steuerlich genutzt haben, holt sich das Finanzamt also beim Verkauf innerhalb der Frist teilweise zurück.

Zu den Anschaffungskosten gehören nur Ausgaben für den Kauf und für Herstellung, Ausbau oder Erweiterung. Laufende Reparaturen, Hausgeld oder Zinsen gehören nicht dazu. Wer vermietet hat, hat sie bereits bei den Mieteinnahmen abgesetzt.

Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Liegt der Gewinn darüber, wird er ganz besteuert, nicht nur der Teil über 1.000 €.

Geerbt, geschenkt, gekauft: Ab wann läuft die Frist?

Gekauft: Die Frist beginnt mit dem Tag Ihres Kaufvertrags beim Notar.

Geerbt: Ein Erbe ist kein Kauf. Für die Frist zählt deshalb, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Hat Ihr Vater die Wohnung 2010 gekauft und Sie erben sie 2025, ist die Frist abgelaufen, und Sie können sofort steuerfrei verkaufen. Hat er sie 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030 weiter.

Geschenkt: Bei einer Schenkung gilt dasselbe. Sie übernehmen das Kaufdatum des Schenkenden.

Mit Abfindung übernommen: Zahlen Sie Ihre Geschwister bei einer Erbauseinandersetzung aus oder übernehmen Sie eine Immobilie gegen eine Zahlung, ist das teilweise ein Kauf. Für den Teil, den Sie bezahlt haben, beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Für den geerbten Teil läuft die alte weiter. Wer so übernommen hat und bald verkaufen möchte, sollte das vorher steuerlich prüfen lassen.

Selbst gebaut: Bei einem Haus, das Sie auf einem gekauften Grundstück gebaut haben, zählt für das Grundstück der Kaufvertrag. Das Haus wird in die Frist einbezogen.

Unbebautes Grundstück: Hier gilt die Zehnjahresfrist ebenfalls. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien gibt es aber nicht, denn ein Grundstück ohne Haus kann man nicht bewohnen. Das gilt auch für einen Teil des Gartens, den Sie abtrennen und separat verkaufen.

Beim Erbe läuft die Uhr weiter, sie startet nicht neu. Ein Blick in den alten Kaufvertrag spart oft viel Unsicherheit.

Rechenbeispiel: Wohnung in München

Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, kein echter Fall.

Frau M. kauft im April 2019 eine Eigentumswohnung in München für 480.000 €. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt sie rund 520.000 €. Sie vermietet die Wohnung und schreibt jedes Jahr 2 % auf den Gebäudeanteil ab. Der Gebäudeanteil liegt bei 312.000 €, die Abschreibung also bei 6.240 € im Jahr.

Im Herbst 2026 möchte sie verkaufen. Die Frist läuft noch bis April 2029.

Position	Betrag
Verkaufspreis	560.000 €
minus Maklerprovision 3,57 %	19.992 €
minus Anschaffungskosten	520.000 €
plus Abschreibungen aus gut sieben Jahren	rund 46.000 €
Gewinn	rund 66.000 €

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % wären das rund 27.700 € Einkommensteuer, dazu gegebenenfalls Kirchensteuer.

Was hätte die Steuer vermieden? Zwei Möglichkeiten:

Warten: Mit einem Notartermin nach April 2029 ist derselbe Gewinn steuerfrei.
Selbst einziehen: Zieht Frau M. nach Auszug des Mieters selbst ein, wohnt durchgehend dort und verkauft erst nach mindestens einem vollen Kalenderjahr Eigennutzung, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei. Beispiel: Einzug im Dezember 2026, durchgehend bewohnt, Verkauf ab Januar 2028. Das lohnt sich nur, wenn sie ohnehin selbst dort wohnen möchte.

Ob sich das Warten lohnt, hängt davon ab, wie sich Preise, Zinsen und Miete bis dahin entwickeln. Zur Einordnung: Bestandswohnungen in München wurden im zweiten Quartal 2026 im Schnitt für 6.360 € je m² angeboten (Angebotspreise, ImmoScout24). Für Eigentumswohnungen in München lagen die tatsächlichen Kaufpreise zuletzt im Schnitt 5,5 % unter den Angebotspreisen (Sprengnetter, September 2026).

Fazit

Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, gehen Sie diese Punkte kurz durch:

Datum des eigenen Kaufvertrags, bei Erbe oder Schenkung das des Vorbesitzers
Nutzung in den letzten drei Kalenderjahren: selbst bewohnt, vermietet, leer?
Belege über Kaufnebenkosten, Ausbauten und Modernisierungen
Summe der Abschreibungen, falls Sie vermietet haben
geplante Verkaufskosten, etwa Makler und Löschung der Grundschuld
andere Verkäufe von Immobilien in den letzten fünf Jahren

Mit diesen Angaben kann Ihr Steuerberater schnell sagen, ob und wie viel Steuer anfällt.

Die Spekulationsfrist ist kein Grund zur Sorge, wenn Sie sie kennen. In den meisten Fällen ist der Verkauf steuerfrei: entweder weil mehr als zehn Jahre vergangen sind oder weil Sie selbst darin gewohnt haben. Schwierig wird es bei vermieteten Immobilien, bei kurzer Haltedauer und bei Schenkungen. Dann lohnt es sich, vor dem Notartermin genau nachzurechnen.

Häufige Fragen

Es zählt das Datum des Notarvertrags, sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf. Die Übergabe der Schlüssel oder der Eintrag im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle.

Wohnen Sie selbst in einem Teil des Hauses und vermieten den anderen, ist nur der selbst genutzte Teil steuerfrei. Der Gewinn für den vermieteten Teil ist innerhalb der zehn Jahre steuerpflichtig. Aufgeteilt wird in der Regel nach der Fläche. Ein häusliches Arbeitszimmer im selbst bewohnten Teil ist dagegen nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs steuerfrei.

Ja. Auch bei unbebauten Grundstücken ist ein Gewinn innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien gilt hier nicht, auch nicht für einen abgetrennten Teil des eigenen Gartens.

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, kann nach Auffassung der Finanzverwaltung als gewerblicher Händler gelten. Dann sind die Gewinne unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, und es kann Gewerbesteuer anfallen. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkaufen will, sollte das vorher mit einem Steuerberater prüfen.

Abziehen können Sie die Anschaffungskosten mit allen Kaufnebenkosten, nachträgliche Herstellungskosten etwa für einen Ausbau oder Anbau und die Kosten des Verkaufs. Dazu gehören zum Beispiel die Maklerprovision, Inseratskosten und die Kosten für die Löschung einer Grundschuld. Heben Sie die Belege deshalb auf, auch die vom Kauf.

Ein Verlust aus einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Frist lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, im selben Jahr, im Vorjahr oder in den folgenden Jahren. Mit Ihrem Gehalt oder Ihrer Rente können Sie ihn nicht verrechnen. Erklären Sie den Verlust trotzdem in der Steuererklärung, damit er festgestellt wird.

Quellen

§ 23 Einkommensteuergesetz (private Veräußerungsgeschäfte, Eigennutzung, Gewinnermittlung, Freigrenze, Verlustverrechnung), §§ 2, 22 EStG, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 05.10.2000 zu § 23 EStG (Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 26), Rz. 16 bis 25 und 38 (unter anderem Zweitwohnung, Ferienwohnung, Überlassung an Kinder und Angehörige), abgerufen 2026-11-04

Hinweis H 23 EStH 2025 (Veräußerungsfrist bei Gesamtrechtsnachfolge), Bundesministerium der Finanzen, abgerufen 2026-11-04

Bundesfinanzhof: Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13 (Zeitpunkt der Veräußerung); Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19 (Arbeitszimmer); Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22 (unbebautes Grundstück); Urteil vom 14.11.2023, IX R 10/22 (Überlassung an Angehörige), abgerufen 2026-11-04

Bundesministerium der Finanzen, Schreiben vom 26.03.2004 zum gewerblichen Grundstückshandel

Angebotspreise Bestandswohnungen München, 2. Quartal 2026: ImmoScout24, veröffentlicht im Immobilien-Preisreport Herbst 2026 von RAUM_IMMOBILIEN

Abschlag Kaufpreis gegenüber Angebotspreis, Eigentumswohnungen München: Sprengnetter, September-Analyse vom 23.10.2026, https://www.sprengnetter.de/2026/10/23/september-analyse-kaufpreise-weiter-ohne-grosse-ausschlaege/, abgerufen 2026-11-04

Maklerprovision 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer: Provision Verkäuferseite RAUM_IMMOBILIEN (Stand 30.10.2026)

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Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN

Seit 26 Jahren im Münchner Immobilienmarkt und über 300 verkaufte Immobilien. In diesem Ratgeber schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten.

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