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Geerbte Immobilie verkaufen: Schritt für Schritt

Ein Erbe kommt fast immer zur falschen Zeit. Neben der Trauer stehen plötzlich Fragen zu Grundbuch, Steuern und Hausrat im Raum. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen und wo Sie sich Zeit lassen dürfen.

Von Christian AtzingerVeröffentlicht am 01.11.20269 Min. Lesezeit

Was müssen Sie tun, bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können?
Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Was ist die geerbte Immobilie wert?
Welche Steuern fallen an?
Wie läuft der Verkauf ab?
Praxisbeispiel aus dem Münchner Umland
Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Für den Verkauf müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind: mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll.
Kinder haben je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € bei der Erbschaftsteuer, Ehepartner 500.000 €.
Für das Finanzamt zählt der Wert am Todestag. Ein Verkauf innerhalb eines Jahres kann einen niedrigeren Wert belegen.
Die Spekulationsfrist läuft beim Erbe weiter. Maßgeblich ist, wann der Verstorbene gekauft hat.
Sie müssen nichts überstürzen. Ein Verkauf mit Plan bringt meist mehr als ein Verkauf unter Druck.

Was müssen Sie tun, bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen können?

Nach einem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Bevor ein Käufer eingetragen werden kann, müssen Sie dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind. Wie das geht, hängt vom Testament ab:

Notarielles Testament oder Erbvertrag: Meist genügen das Testament und das Protokoll über seine Eröffnung beim Nachlassgericht. Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen.
Handschriftliches Testament oder kein Testament: In diesen Fällen brauchen Sie in der Regel einen Erbschein.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht. Das ist das Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen, im Münchner Umland also zum Beispiel das Amtsgericht Starnberg oder Fürstenfeldbruck. Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Bei einem Nachlass von 300.000 € kommen Sie mit Erbschein und eidesstattlicher Versicherung auf rund 1.270 € Gebühren, dazu Auslagen.

Sich selbst als Eigentümer eintragen zu lassen, ist für einen Verkauf nicht immer nötig. Verkaufen Erben eine Immobilie direkt weiter, kann der Käufer auch ohne Zwischeneintragung der Erben ins Grundbuch kommen. Wollen Sie die Immobilie behalten, vermieten oder erst später verkaufen, sollten Sie sich eintragen lassen.

Stellen Sie den Antrag auf Umschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall. Dann fällt dafür keine Grundbuchgebühr an.

Parallel dazu sollten Sie drei Fristen kennen:

Ausschlagung: Wer ein Erbe nicht annehmen will, etwa weil die Schulden höher sind als der Wert, muss es innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und davon erfahren, dass Sie Erbe sind. Wer die Immobilie verkauft, hat das Erbe angenommen.
Anzeige beim Finanzamt: Den Erbfall müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten melden, nachdem Sie davon erfahren haben. Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein notarielles Testament eröffnet wurde.
Versicherung und laufende Kosten: Prüfen Sie früh, ob die Wohngebäudeversicherung weiterläuft und wer Grundsteuer, Strom und Heizung bezahlt. Ein leerstehendes Haus braucht oft eine Anpassung der Versicherung.

Schulden im Nachlass? Gibt es Schulden und ist nicht eindeutig belegt, dass die Immobilie deutlich mehr wert ist, lassen Sie das unbedingt klären, bevor die sechs Wochen ablaufen. Dafür bieten wir eine kostenfreie Maklersprechstunde an: Wir schätzen mit Ihnen ein, was die Immobilie heute realistisch wert ist, damit Sie auf einer belastbaren Zahl entscheiden. Kostenfreie Maklersprechstunde anfragen

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Bevor Sie einen Makler beauftragen, lohnt ein ehrlicher Blick auf die drei Möglichkeiten.

Selbst einziehen ist steuerlich oft am günstigsten. Ehepartner und Kinder können das Familienheim unter bestimmten Bedingungen erbschaftsteuerfrei übernehmen: Der Verstorbene muss bis zuletzt selbst darin gewohnt haben, Sie müssen unverzüglich selbst einziehen und zehn Jahre darin wohnen bleiben. Für Kinder gilt die Befreiung nur bis 200 m² Wohnfläche. Ziehen Sie früher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer es gibt zwingende Gründe wie eine Pflegebedürftigkeit.

Vermieten bringt laufende Einnahmen, macht Sie aber zum Vermieter mit allen Pflichten. Bei älteren Häusern sind vor einer Vermietung oft Investitionen nötig, etwa in Heizung, Bad oder Elektrik. Ein späterer Verkauf mit Mieter ist möglich, erreicht aber nicht immer denselben Preis wie ein leeres Haus. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen oder weiter vermieten?

Verkaufen ist der richtige Weg, wenn niemand einziehen will, wenn Sie den Erlös für andere Pläne brauchen oder wenn mehrere Erben sich auseinandersetzen müssen. Gerade bei Erbengemeinschaften ist ein Verkauf oft die fairste Lösung. Wie das gelingt, zeigt unser Ratgeber Erbengemeinschaft: Verkaufen, auszahlen oder behalten?

Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:

Wer kümmert sich in den nächsten Jahren um das Haus? Wenn die Antwort „eigentlich niemand“ lautet, ist das schon eine Entscheidung.
Brauchen Sie oder Ihre Miterben das Geld? Dann führt an einem Verkauf meist kein Weg vorbei.
Hängt Ihr Herz am Haus? Das ist ein legitimer Grund, es zu behalten. Rechnen Sie dann aber ehrlich, was Instandhaltung und laufende Kosten bedeuten.

Was ist die geerbte Immobilie wert?

Bei einer geerbten Immobilie gibt es zwei Werte, und beide sind wichtig.

Der Wert am Todestag zählt für die Erbschaftsteuer. Das Finanzamt ermittelt ihn nach festen Verfahren aus dem Bewertungsgesetz. Diese Verfahren arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen den Zustand Ihres Hauses nicht genau. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie das nachweisen: mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag erzielt wurde.

Der Wert heute zählt für den Verkauf. Er hängt davon ab, was Käufer in Ihrem Ort gerade bezahlen, und vom Zustand des Hauses: Heizung, Dach, Fenster, Energieklasse, Grundriss.

Zur Einordnung: Bestandshäuser in München wurden im zweiten Quartal 2026 im Schnitt für 6.808 € je Quadratmeter angeboten, in Starnberg für 6.112 € (Angebotspreise aus Inseraten, ImmoScout24). Das sind Angebotspreise, keine Kaufpreise. Bei Eigentumswohnungen in München lagen die tatsächlichen Kaufpreise zuletzt im Schnitt 5,5 % unter den Angebotspreisen (Sprengnetter, September 2026).

Ein ehrlicher Wert hilft Ihnen doppelt: beim Finanzamt und beim Verkauf. Ein Hoffnungspreis hilft bei keinem von beiden.

Geerbte Häuser haben oft eine Besonderheit: Sie wurden über Jahrzehnte bewohnt und gepflegt, aber nicht immer modernisiert. Für die Familie ist das Haus voller Erinnerungen, für Käufer zählt der Zustand. Das ist kein Widerspruch, sondern zwei Blickwinkel. Ein guter Wert berücksichtigt beides ehrlich: die Qualität von Lage und Grundstück und den Aufwand, den ein Käufer noch hat.

Lassen Sie den Wert deshalb vor Ort ermitteln, nicht nur online. Eine Online-Bewertung kennt weder den Zustand der Heizung noch den feuchten Keller. Mehr dazu in unserem Ratgeber Was ist mein Haus wert?

Welche Steuern fallen an?

Zwei Steuern sollten Sie kennen: die Erbschaftsteuer und die Steuer auf den Verkaufsgewinn.

Erbschaftsteuer. Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag. Erst was darüber liegt, wird besteuert.

Wer erbt	Freibetrag
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner	500.000 €
Kinder und Stiefkinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern und Großeltern (beim Erbe)	100.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen	20.000 €

Der Freibetrag gilt je Erbe und je Elternteil. Erben zwei Geschwister von ihrer Mutter, hat jedes Kind 400.000 € frei. Über dem Freibetrag beginnt der Steuersatz für Kinder und Ehepartner bei 7 % (bis 75.000 €) und steigt bis 300.000 € auf 11 %, bis 600.000 € auf 15 %. Für Geschwister und Neffen liegen die Sätze deutlich höher, ab 15 %.

Das Bundesverfassungsgericht verhandelt derzeit über die Erbschaftsteuer, auch über die Bewertung von Grundbesitz. Ein Urteil steht noch aus. Für Erbfälle bis dahin gilt das bestehende Recht.

Steuer auf den Verkaufsgewinn (Spekulationsfrist). Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bei einem Erbe übernehmen Sie das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat Ihre Mutter das Haus 1995 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, und der Verkauf ist steuerfrei. Hat sie es erst vor sechs Jahren gekauft, läuft die Frist noch vier Jahre weiter.

Steuerfrei ist der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Einzelheiten erklärt unser Ratgeber Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist.

Wie läuft der Verkauf ab?

Wenn klar ist, wer erbt, und Sie wissen, was die Immobilie wert ist, folgt der eigentliche Verkauf. So sieht der Ablauf aus:

Unterlagen sammeln. Bei geerbten Häusern fehlen oft Unterlagen. Viele lassen sich bei Bauamt, Hausverwaltung oder Grundbuchamt neu besorgen. Die Liste unten hilft Ihnen dabei.
Räumen oder nicht räumen. Ein leeres, gereinigtes Haus lässt sich besser zeigen. Sie müssen aber nicht alles selbst machen. Entrümpelung und Reinigung lassen sich beauftragen. Persönliche Dinge sollten Sie vorher in Ruhe sichten.
Startpreis festlegen. Der Startpreis entscheidet, wie viele Interessenten sich in den ersten Wochen melden. Ein ehrlicher Preis zieht mehrere Käufer gleichzeitig an.
Vermarkten. Gute Fotos, ein ehrlicher Text, ein Grundriss. Bei Häusern mit Sanierungsbedarf gehört der Sanierungsbedarf offen in die Anzeige.
Besichtigen und verhandeln. Bonität prüfen, Finanzierungsbestätigung einholen, Angebote vergleichen.
Notartermin. Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Alle Erben müssen unterschreiben oder sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten lassen.

Diese Unterlagen sollten Sie vor dem Start bereithalten:

Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
aktueller Grundbuchauszug
Energieausweis
Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
Baugenehmigung und Baubeschreibung, soweit vorhanden
Nachweise über Modernisierungen (Heizung, Dach, Fenster)
Flurkarte
bei Wohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
bei Vermietung: Mietvertrag und Nachweis der Kaution

Sie müssen nicht in drei Monaten verkaufen. Die einzigen Fristen, die wirklich drängen, sind die Ausschlagung und die Anzeige beim Finanzamt.

Wohnen Sie weit weg, kann ein Makler vor Ort die Termine übernehmen. Dann müssen Sie nicht für jede Besichtigung anreisen. Auch den Notartermin können Sie mit einer Vollmacht so organisieren, dass nicht alle Erben gleichzeitig anwesend sein müssen.

Praxisbeispiel aus dem Münchner Umland

Beispielrechnung mit frei gewählten Werten, kein echter Fall.

Zwei Geschwister erben von ihrer Mutter ein Reihenhaus mit 130 m² Wohnfläche im Landkreis Starnberg. Die Mutter hat das Haus 1998 gekauft und bis zu ihrem Tod selbst bewohnt. Ein Testament gibt es nicht.

Nachweis: Weil es kein notarielles Testament gibt, beantragen die beiden einen Erbschein beim Amtsgericht Starnberg.
Wert: Die Bewertung vor Ort ergibt 780.000 €. Zum Vergleich: Bei 6.112 € je m² Angebotspreis läge das Haus bei rund 795.000 € Angebotspreis.
Erbschaftsteuer: Jedes Kind erbt die Hälfte, also 390.000 €. Das liegt unter dem Freibetrag von 400.000 €. Gibt es kein weiteres Vermögen, fällt keine Erbschaftsteuer an. Die Anzeige beim Finanzamt müssen sie trotzdem machen.
Spekulationsfrist: Die Mutter hat 1998 gekauft. Die zehn Jahre sind lange vorbei, der Verkauf ist steuerfrei.
Entscheidung: Keiner der beiden will einziehen. Sie verkaufen gemeinsam. Der Bruder wohnt in Hamburg und erteilt seiner Schwester eine notariell beglaubigte Vollmacht. So muss er nur einmal anreisen, zum Ausräumen.

Bei höheren Werten oder weiterem Vermögen sieht die Rechnung anders aus. Erbt ein Kind zum Beispiel ein Haus für 1,2 Mio. € allein, liegen 800.000 € über dem Freibetrag. Dann lohnt es sich, den Wert genau zu prüfen, bevor die Erklärung abgegeben wird. Ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Todestag kann helfen, einen niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt zu belegen.

Fazit

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen ist kein Hexenwerk, wenn Sie die Reihenfolge einhalten: erst Erbschein oder Testament, dann Wert, dann Verkauf. Die meisten Fristen lassen Ihnen Zeit. Nutzen Sie sie, um in Ruhe zu entscheiden, ob verkaufen, vermieten oder einziehen für Sie richtig ist.

Häufige Fragen

Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Wichtig sind andere Fristen: Den Erbfall müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten melden. Und wenn Sie die Umschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren beantragen, fällt dafür keine Grundbuchgebühr an.

Nein. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügen dem Grundbuchamt meist das Testament und das Protokoll über die Eröffnung. Bei einem handschriftlichen Testament oder ohne Testament brauchen Sie in der Regel einen Erbschein.

Die Erben. Grundsteuer, Versicherung, Strom, Heizung und bei Wohnungen das Hausgeld laufen weiter. Bei mehreren Erben werden die Kosten nach den Erbteilen getragen. Halten Sie Belege fest, damit am Ende sauber abgerechnet werden kann.

Ja, das ist möglich. Möbel oder eine Einbauküche können mitverkauft werden, wenn der Käufer das möchte. Vieles lässt sich aber nicht verkaufen. Planen Sie deshalb eine Entrümpelung ein und sichten Sie persönliche Dinge vorher in Ruhe.

Nicht unbedingt. Verkaufen Sie als Erbe direkt weiter, kann der Käufer eingetragen werden, ohne dass Sie vorher selbst eingetragen werden. Nachweisen müssen Sie Ihr Erbrecht aber trotzdem, mit Erbschein oder notariellem Testament.

Dann können Sie das Erbe ausschlagen. Die Frist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und von Ihrer Erbenstellung erfahren. Lebte der Verstorbene nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Lassen Sie sich in diesem Fall schnell beraten, denn wer die Frist verpasst, gilt als Erbe.

Quellen

§§ 35, 40 Grundbuchordnung (Nachweis der Erbfolge, Eintragung ohne Voreintragung der Erben), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§ 1944 BGB (Ausschlagungsfrist), § 2353 BGB (Erbschein), § 343 FamFG (Zuständigkeit Nachlassgericht), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 14110 Anmerkung 1 (gebührenfreie Eintragung der Erben binnen zwei Jahren), Nr. 12210 und 23300, Tabelle B, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§§ 13, 15, 16, 19, 30 Erbschaftsteuergesetz (Familienheim, Steuerklassen, Freibeträge, Steuersätze, Anzeigepflicht), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§ 198 Bewertungsgesetz (Nachweis des niedrigeren Werts), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§ 23 Einkommensteuergesetz und Hinweis H 23 EStH 2025 (Veräußerungsfrist bei Gesamtrechtsnachfolge), Bundesministerium der Finanzen, abgerufen 2026-11-04

Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 48/2026 vom 30.07.2026 (mündliche Verhandlung zur Erbschaftsteuer)

Angebotspreise Bestandshäuser München und Starnberg, 2. Quartal 2026: ImmoScout24, veröffentlicht im Immobilien-Preisreport Herbst 2026 von RAUM_IMMOBILIEN

Abschlag Kaufpreis gegenüber Angebotspreis, Eigentumswohnungen München: Sprengnetter, September-Analyse vom 23.10.2026, https://www.sprengnetter.de/2026/10/23/september-analyse-kaufpreise-weiter-ohne-grosse-ausschlaege/, abgerufen 2026-11-04

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Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN

Seit 26 Jahren im Münchner Immobilienmarkt und über 300 verkaufte Immobilien. In diesem Ratgeber schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten.

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