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Den richtigen Makler in München finden: 7 Fragen vor der Unterschrift

In München und Umland gibt es viele Makler, große und kleine, mit Franchise und ohne. Die meisten versprechen dasselbe. Welcher wirklich zu Ihnen passt, zeigt sich erst, wenn Sie die richtigen Fragen stellen. Hier sind sieben, die Sie vor der Unterschrift klären sollten.

Von Christian AtzingerVeröffentlicht am 09.11.20267 Min. Lesezeit

Kennt der Makler Ihren Ort wirklich?
Wie kommt er auf den Angebotspreis?
Wie vermarktet er Ihre Immobilie?
Wer betreut Sie persönlich?
Was steht im Maklervertrag?
Was kostet der Makler, und was ist darin enthalten?
Welche Referenzen und Bewertungen kann er zeigen?
Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Ein guter Makler kennt Ihren Ort und kann den Preis mit echten Verkäufen begründen.
Fragen Sie, wie er auf den Angebotspreis kommt. Ein zu hoher Startpreis kostet am Ende oft mehr als ein ehrlicher.
Klären Sie, wer Sie persönlich betreut, vom ersten Gespräch bis zum Notar.
Ein Maklervertrag für Wohnung oder Einfamilienhaus braucht mindestens Textform. Laufzeit und Kündigung sollten klar geregelt sein.
Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen privaten Käufer, zahlen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte.

Kennt der Makler Ihren Ort wirklich?

Immobilienpreise unterscheiden sich in München und Umland von Straße zu Straße. Ein Haus in Gilching wird anders bewertet als eines in Germering, eine Wohnung in Pasing anders als eine in Schwabing. Wer den Ort nicht kennt, rechnet mit Durchschnittswerten.

Fragen Sie deshalb:

Welche Immobilien haben Sie in den letzten zwei Jahren in meinem Ort verkauft?
Zu welchem Preis, und wie lange hat es gedauert?
Was suchen Käufer hier gerade, und was nicht?

Ein Makler, der Ihren Ort kennt, kann diese Fragen ohne Zögern beantworten, mit konkreten Beispielen statt allgemeiner Aussagen.

Wie kommt er auf den Angebotspreis?

Das ist die wichtigste Frage. Manche Makler nennen einen hohen Preis, um den Auftrag zu bekommen. Das fühlt sich im ersten Moment gut an. Bleiben dann die Anfragen aus, folgen Preissenkungen, und am Ende steht oft ein niedrigerer Preis als mit einem ehrlichen Start. Wir nennen das den Hoffnungspreis.

Ein zu hoher Startpreis kostet Sie am Ende mehr als ein ehrlicher.

Achten Sie darauf, ob der Makler seinen Preis begründet:

mit tatsächlichen Verkäufen vergleichbarer Immobilien, nicht nur mit Angebotspreisen aus Inseraten,
mit dem Zustand Ihrer Immobilie, inklusive Schwächen,
mit einer Strategie für die ersten Wochen nach dem Start.

Zur Einordnung: Bei Eigentumswohnungen in München lagen die tatsächlichen Kaufpreise zuletzt im Schnitt 5,5 % unter den Angebotspreisen (Sprengnetter, September 2026). Ein Makler, der nur mit Angebotspreisen argumentiert, liegt also oft zu hoch.

Seien Sie vorsichtig, wenn ein Makler deutlich mehr verspricht als alle anderen. Fragen Sie dann nach, worauf er seine Zahl stützt.

Wie vermarktet er Ihre Immobilie?

Ein Inserat auf einem Portal kann jeder schalten. Gute Vermarktung ist mehr. Fragen Sie nach:

Fotos und Video: Kommen ein professioneller Fotograf und gegebenenfalls ein Video?
Exposé: Gibt es ein vollständiges Exposé mit Grundrissen, Lage und allen wichtigen Angaben?
Kanäle: Auf welchen Portalen wird inseriert? Gibt es vorgemerkte Interessenten, Social Media, eigene Website?
Besichtigungen: Wer führt sie durch? Werden Interessenten vorher geprüft, etwa auf ihre Finanzierung?
Verhandlung: Wie geht der Makler mit mehreren Angeboten um?
Berichte: Wie oft und wie erfahren Sie, wie viele Anfragen und Besichtigungen es gab?

Besonders wichtig sind die ersten Tage nach dem Start. Bei unseren eigenen Verkäufen haben sich gut 60 % der ernsthaften Interessenten in den ersten 72 Stunden nach Vermarktungsstart gemeldet, rund 80 % in der ersten Woche. Fragen Sie deshalb, was der Makler in genau dieser Zeit tut: Wie schnell meldet er sich bei Anfragen, wie werden Besichtigungen organisiert, und was passiert, wenn sich in den ersten zwei Wochen zu wenig tut?

Lassen Sie sich ein Beispiel-Exposé und eine Beispiel-Anzeige zeigen. Daran sehen Sie schnell, wie sorgfältig gearbeitet wird.

Wer betreut Sie persönlich?

Bei manchen Maklerbüros führt der Inhaber das erste Gespräch, danach übernimmt jemand anderes. Das muss kein Nachteil sein, Sie sollten es aber vorher wissen.

Fragen Sie:

Wer ist mein fester Ansprechpartner?
Wer macht die Besichtigungen?
Wer verhandelt mit den Käufern?
Wer begleitet mich zum Notar?
Wie erreiche ich Sie, und wie schnell melden Sie sich?

Großes Maklerhaus oder kleines Büro? Beides kann gut sein. Große Häuser haben oft mehr Reichweite und eigene Abteilungen, etwa für Bewertung oder Finanzierung. Kleinere, inhabergeführte Büros arbeiten oft persönlicher und mit kürzeren Wegen. Entscheidend ist nicht die Größe, sondern ob Sie wissen, wer für Sie arbeitet, und ob diese Person Ihren Ort und Ihre Situation versteht.

Ein Immobilienverkauf ist für die meisten Menschen eine der größten Entscheidungen ihres Lebens. Sie sollten das Gefühl haben, dass jemand für Sie da ist, nicht ein wechselndes Team.

Was steht im Maklervertrag?

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag mindestens in Textform geschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail oder schriftlich. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift genau. Wichtig sind:

Art des Auftrags: Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag. Beim Alleinauftrag beauftragen Sie nur diesen einen Makler, und er verpflichtet sich im Gegenzug, aktiv für Sie tätig zu werden. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie zusätzlich auch Interessenten, die Sie selbst finden, an den Makler verweisen. Das ist nur wirksam, wenn es individuell vereinbart wird.
Laufzeit: Der Bundesgerichtshof hält bei einem Alleinauftrag eine Bindung von sechs Monaten in der Regel für angemessen, auch mit einer automatischen Verlängerung um drei Monate, wenn Sie mit vier Wochen Frist kündigen können.
Kündigung: Wann und wie können Sie kündigen? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Makler bestimmte Leistungen nicht erbringt?
Leistungen: Was genau schuldet der Makler? Je konkreter, desto besser.

Ein guter Makler hat kein Problem damit, seine Leistungen schriftlich festzuhalten.

Was kostet der Makler, und was ist darin enthalten?

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gilt seit Ende 2020 die hälftige Teilung: Zahlen beide Seiten Provision, dann in gleicher Höhe. Vereinbaren Verkäufer und Käufer etwas anderes, ist die Abrede nichtig. Der Bundesgerichtshof hat das 2025 noch einmal bestätigt.

In München und Umland verlangen viele Makler im Bestand 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite. Fällig ist die Provision erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 800.000 € sind 3,57 % genau 28.560 € je Seite. Für Sie als Verkäufer ist das viel Geld. Deshalb lohnt der Blick darauf, was der Makler dafür leistet und ob sein Startpreis realistisch ist. Ein Verkauf, der wegen eines zu hohen Startpreises Monate dauert und am Ende mit Preisnachlass endet, kostet Sie oft mehr als jede Provision.

Fragen Sie nicht nur nach der Höhe, sondern auch danach, was enthalten ist: Bewertung, Fotos, Video, Exposé, Portalgebühren, Besichtigungen, Unterlagenbeschaffung, Begleitung bis zum Notar. Ein günstiger Satz ohne Leistung ist am Ende teurer als ein üblicher Satz mit gutem Ergebnis.

Welche Referenzen und Bewertungen kann er zeigen?

Lassen Sie sich Belege zeigen, keine Versprechen:

Verkaufsbeispiele aus Ihrer Gegend, mit Startpreis, Verkaufspreis und Dauer.
Bewertungen auf Google oder anderen Plattformen. Achten Sie auf die Zahl der Bewertungen, auf aktuelle Einträge und darauf, wie der Makler auf Kritik antwortet.
Mitgliedschaften in Verbänden wie dem IVD, die eigene Regeln für ihre Mitglieder haben.
Empfehlungen von Nachbarn, Freunden oder Bekannten, die schon verkauft haben.

Ein Makler, der stolz auf seine Arbeit ist, zeigt Ihnen gern, was er erreicht hat.

Achten Sie auch auf Warnzeichen:

Er nennt einen Preis, ohne Ihre Immobilie gesehen zu haben.
Er liegt deutlich über allen anderen und kann das nicht begründen.
Er drängt auf eine schnelle Unterschrift, etwa mit dem Hinweis auf einen Käufer, der angeblich schon wartet.
Er weicht aus, wenn Sie nach Verkäufen in Ihrem Ort fragen.
Der Vertrag enthält lange Laufzeiten, aber keine konkreten Leistungen.

Fazit

Nehmen Sie diese Liste mit ins Erstgespräch und haken Sie ab, was der Makler überzeugend beantwortet hat:

Verkäufe in meinem Ort aus den letzten zwei Jahren, mit Preis und Dauer
Begründung des Angebotspreises mit echten Verkaufspreisen
Plan für die ersten Wochen nach dem Vermarktungsstart
Beispiel-Exposé und Beispiel-Anzeige
fester Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zum Notar
Art des Auftrags, Laufzeit und Kündigung, schriftlich
Höhe der Provision und was darin enthalten ist
Bewertungen, Verkaufsbeispiele und Mitgliedschaften

Vergleichen Sie danach nicht nur die Antworten, sondern auch, wie Sie sich gefühlt haben. Wurden Ihre Fragen ernst genommen? Hat der Makler auch Unbequemes gesagt? Das ist oft der beste Hinweis darauf, wie er später mit Käufern und mit Ihnen umgehen wird.

Den richtigen Makler erkennen Sie nicht am Logo und nicht an der höchsten Zahl, sondern an ehrlichen Antworten. Stellen Sie die sieben Fragen, vergleichen Sie zwei oder drei Makler, und entscheiden Sie dann, bei wem Sie sich gut aufgehoben fühlen.

Häufige Fragen

Beim Alleinauftrag arbeitet ein Makler exklusiv für Sie und verpflichtet sich, aktiv zu werden. Das sorgt für eine klare Vermarktung mit einem einheitlichen Preis. Beauftragen Sie mehrere Makler, erscheint Ihre Immobilie oft mehrfach mit unterschiedlichen Angaben im Netz. Das verunsichert Käufer. Für die meisten Verkäufer ist ein Alleinauftrag deshalb die bessere Wahl.

Der Bundesgerichtshof hält bei einem Alleinauftrag sechs Monate in der Regel für angemessen. Wichtiger als die Laufzeit ist, dass Sie kündigen können, wenn der Makler seine Leistungen nicht erbringt. Achten Sie auf klare Kündigungsfristen.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer zahlen Verkäufer und Käufer in der Regel je die Hälfte. Eine Vereinbarung, nach der der Käufer mehr zahlt als der Verkäufer, ist nichtig. Bei anderen Immobilien, etwa Mehrfamilienhäusern, gilt die Teilung nicht.

An einem Preis, den er nicht begründen kann. An Druck, schnell zu unterschreiben. An einem Vertrag ohne klare Leistungen. Und daran, dass er Ihnen nicht sagt, wer Sie betreut. Wenn Sie nach dem ersten Gespräch mehr Fragen haben als vorher, ist das kein gutes Zeichen.

Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie keinen weiteren Makler beauftragen, einen Käufer selbst zu finden ist in der Regel aber erlaubt. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie auch selbst gefundene Interessenten an den Makler verweisen. Das ist nur wirksam, wenn es individuell vereinbart wurde. Schauen Sie in Ihren Vertrag, welche Form gilt.

Dann zahlen Sie in der Regel keine Provision, denn sie entsteht erst mit dem Kaufvertrag. Ihre Zeit ist aber verloren, und ein Inserat, das lange online steht, schreckt Käufer ab. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift, wie der Makler reagiert, wenn sich in den ersten Wochen zu wenig tut, und wie Sie den Vertrag beenden können.

Quellen

§ 652 BGB (Entstehen der Provision mit dem Kaufvertrag), §§ 656a, 656b, 656c, 656d BGB (Maklervertrag Textform, Teilung der Provision), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03.2025, I ZR 138/24 (Nichtigkeit bei Verstoß gegen die hälftige Teilung), Pressemitteilung 045/2025

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19 (Laufzeit Makleralleinauftrag), Pressemitteilung 68/2020

Immobilienverband Deutschland IVD: Makleralleinauftrag, ivd.net, abgerufen 2026-11-04

§ 34c Gewerbeordnung; Bundesregierung, Meldung vom 24.07.2026 (Wegfall der Weiterbildungspflicht für Makler), abgerufen 2026-11-04

Anfragen in den ersten 72 Stunden und der ersten Woche: eigene Auswertung RAUM_IMMOBILIEN in onOffice, 45 Verkäufe mit eindeutigem Vermarktungsstart, Verkaufsdatum Januar 2024 bis Oktober 2026, 747 ernsthafte Interessenten, Auswertung vom 22.10.2026

Provisionssätze im Bestand München und Umland: Auswertung von 43 Exposés aus sieben Anbietern, Mikroanalyse RAUM_IMMOBILIEN, Stand 24.10.2026

Abschlag Kaufpreis gegenüber Angebotspreis, Eigentumswohnungen München: Sprengnetter, September-Analyse vom 23.10.2026, https://www.sprengnetter.de/2026/10/23/september-analyse-kaufpreise-weiter-ohne-grosse-ausschlaege/, abgerufen 2026-11-04

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Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN

Seit 26 Jahren im Münchner Immobilienmarkt und über 300 verkaufte Immobilien. In diesem Ratgeber schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten.

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