BlogArtikel Nr. 6

Immobilie bei Scheidung: Verkaufen, übernehmen oder vermieten

Bei einer Trennung geht es selten nur um Geld. Das gemeinsame Haus steht für Jahre des Familienlebens, und genau deshalb fällt die Entscheidung so schwer. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die drei Wege, die Sie haben, und was Sie bei Kredit, Steuer und Wert beachten sollten.

Von Christian AtzingerVeröffentlicht am 05.11.20267 Min. Lesezeit

Wem gehört das Haus bei einer Trennung?
Die drei Wege: verkaufen, einer übernimmt, gemeinsam vermieten
Was passiert mit dem Kredit?
Wie ein neutraler Wert Streit verhindert.
Teilungsversteigerung: warum sie fast immer die schlechteste Lösung ist.
Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch. Die Ehe allein macht niemanden zum Miteigentümer.
Es gibt drei Wege: verkaufen, einer übernimmt das Haus, oder Sie vermieten es gemeinsam.
Für den Kredit haften beide weiter, wenn beide unterschrieben haben. Die Bank muss zustimmen, wenn einer entlassen werden soll.
Übernimmt ein Partner den Anteil des anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Einkommensteuer kann aber anfallen, wenn das Haus noch keine zehn Jahre gehört.
Ein neutraler Wert, den beide akzeptieren, ist die beste Versicherung gegen einen langen Streit.

Wem gehört das Haus bei einer Trennung?

Die Antwort steht im Grundbuch. Viele Paare gehen davon aus, dass das Haus beiden gehört, weil sie verheiratet sind. Das stimmt so nicht. Im gesetzlichen Güterstand, der Zugewinngemeinschaft, behält jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen.

Stehen Sie beide im Grundbuch, gehört Ihnen das Haus gemeinsam, meist je zur Hälfte.
Steht nur einer im Grundbuch, gehört ihm das Haus allein, auch wenn beide den Kredit abbezahlt haben.

Das heißt aber nicht, dass der andere leer ausgeht. Am Ende der Ehe wird der Zugewinn ausgeglichen: Wer während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat, muss dem anderen die Hälfte des Unterschieds ausgleichen. Ist das Haus während der Ehe im Wert gestiegen oder abbezahlt worden, fließt das in diese Rechnung ein.

Bis zur Scheidung muss das Paar in der Regel ein Jahr getrennt leben. Das geht auch im selben Haus, wenn Sie getrennt wirtschaften und nicht mehr zusammen leben. Zieht einer aus, kann er vom anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn das fair ist. Wer auszieht und nicht innerhalb von sechs Monaten ernsthaft erklärt, zurückkehren zu wollen, überlässt dem anderen das Haus zur alleinigen Nutzung.

Das Grundbuch sagt, wem das Haus gehört. Der Zugewinnausgleich sagt, wem der Wert zusteht.

Die drei Wege: verkaufen, einer übernimmt, gemeinsam vermieten

1. Verkaufen. Das Haus wird an einen Dritten verkauft, der Kredit wird abgelöst, der Rest wird geteilt. Das ist oft die sauberste Lösung, weil danach keine Verbindung mehr besteht. Beide müssen dem Verkauf zustimmen, wenn beide im Grundbuch stehen.

2. Einer übernimmt. Ein Partner bleibt im Haus und kauft dem anderen seinen Anteil ab. Das passt oft, wenn Kinder in ihrem Umfeld bleiben sollen. Voraussetzung: Der übernehmende Partner kann den Anteil und den Kredit allein finanzieren, und die Bank spielt mit.

3. Gemeinsam vermieten. Das Haus bleibt in gemeinsamem Eigentum und wird vermietet. Das kann eine Übergangslösung sein, etwa wenn ein Verkauf später günstiger ist oder die Kinder das Haus einmal übernehmen sollen. Es setzt aber voraus, dass Sie auch nach der Trennung gut zusammenarbeiten.

Welcher Weg der richtige ist, hängt von drei Fragen ab: Will jemand im Haus bleiben? Kann er es sich allein leisten? Und können Sie beide noch gemeinsam Entscheidungen treffen?

Beispielrechnung für eine Übernahme (frei gewählte Werte, kein echter Fall)

Ein Paar besitzt ein Haus je zur Hälfte. Der Wert liegt bei 900.000 €, auf dem Haus lastet noch ein Kredit von 400.000 €.

Wert minus Kredit: 900.000 € − 400.000 € = 500.000 €
Anteil jedes Partners: 250.000 €
Wer übernimmt, zahlt dem anderen 250.000 € aus und übernimmt den Kredit von 400.000 € allein.
Finanzierungsbedarf des übernehmenden Partners: 650.000 €, allein, mit einem Einkommen.

Ob das aufgeht, entscheidet die Bank. Gerade im Münchner Umland, wo Häuser viel kosten, scheitert eine Übernahme oft nicht am Willen, sondern an der Finanzierung. Klären Sie deshalb früh, ob die Bank mitgeht, bevor Sie sich innerlich auf eine Lösung festlegen. Der Zugewinnausgleich kann die Rechnung zusätzlich verschieben, das gehört in die Hände Ihrer Anwälte.

Was passiert mit dem Kredit?

Haben Sie beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften Sie beide für die gesamte Summe. Die Bank kann die Raten von jedem von Ihnen ganz verlangen. Daran ändert die Trennung nichts.

Übernimmt einer das Haus, will der andere meist auch aus dem Kredit entlassen werden. Das geht nur mit Zustimmung der Bank. Die Bank prüft dann, ob der verbleibende Partner die Raten allein tragen kann. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank, bevor Sie sich auf eine Übernahme festlegen.

Beim Verkauf an einen Dritten wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst. Je nach Vertrag kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie nach der genauen Höhe, bevor Sie den Verkauf planen.

Wichtig für die Zeit bis zur Einigung: Werden die Raten nicht mehr bezahlt, geraten beide in Verzug. Klären Sie deshalb sofort, wer die Raten in der Übergangszeit zahlt. Untereinander tragen Sie die Schuld im Zweifel je zur Hälfte, wenn nichts anderes vereinbart ist. Zahlt einer allein weiter, kann er vom anderen grundsätzlich die Hälfte zurückverlangen. Bewohnt er das Haus allein, kann das Gericht das bei der Verteilung berücksichtigen. Halten Sie solche Absprachen schriftlich fest.

Was Sie nach der Trennung zuerst klären sollten:

Grundbuchauszug anfordern: Wer ist Eigentümer, zu welchen Anteilen?
Kreditverträge heraussuchen: Wer hat unterschrieben, wie hoch ist die Restschuld, wann endet die Zinsbindung?
Raten sichern: Wer zahlt ab sofort, und wie wird das später verrechnet?
Wohnen regeln: Wer bleibt im Haus, und gibt es eine Nutzungsentschädigung?
Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Energieausweis, Grundrisse, Nachweise über Modernisierungen.
Wert ermitteln: gemeinsam, neutral, mit Begründung.

Wie ein neutraler Wert Streit verhindert.

Im Streit um das Haus geht es fast immer um eine Zahl. Wer übernehmen will, hält den Wert eher niedrig. Wer ausgezahlt wird, eher hoch. Beide haben aus ihrer Sicht recht.

Ein neutraler Wert löst diesen Knoten. Neutral heißt: Er wird von beiden gemeinsam beauftragt, beiden gleich erklärt und nachvollziehbar begründet, mit vergleichbaren Verkäufen, Zustand und Lage.

So gehen Sie vor:

Gemeinsam beauftragen. Nicht jeder seinen eigenen Gutachter. Sonst stehen am Ende zwei Zahlen gegeneinander.
Gemeinsam besichtigen oder zumindest beide informieren, was besichtigt wurde.
Begründung schriftlich. Eine Zahl ohne Begründung überzeugt niemanden.
Bei Gericht ein Gutachten. Landet der Streit vor dem Familiengericht, braucht es meist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen.

Wer sich auf einen Wert einigt, hat den schwierigsten Teil der Trennung beim Haus schon geschafft.

Und die Kinder? Für sie ist das Haus vor allem ihr Zuhause. Wenn es verkauft wird, helfen ein paar Dinge:

Gemeinsam erklären. Sagen Sie den Kindern zusammen, was passiert, und dass sie nichts dafür können.
Zeit geben. Planen Sie den Auszug so, dass er nicht mitten in ein Schuljahr oder eine Prüfungszeit fällt, wenn das möglich ist.
Besichtigungen außerhalb der Kinderzeiten. Fremde Menschen im Kinderzimmer sind für viele Kinder schwer. Legen Sie die Termine auf Zeiten, in denen die Kinder nicht zu Hause sind.
Das Neue zeigen. Nehmen Sie die Kinder zur Besichtigung der neuen Wohnung mit und lassen Sie sie ihr Zimmer mitgestalten.

Ein Haus lässt sich teilen. Ein Zuhause nicht. Darum verdienen die Kinder bei jeder Lösung einen eigenen Gedanken.

Teilungsversteigerung: warum sie fast immer die schlechteste Lösung ist.

Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann jeder die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird öffentlich versteigert, der Erlös geteilt.

Das ist fast immer die schlechteste Lösung:

Der Preis ist ungewiss. Die Bieter sehen das Haus oft nur von außen und bieten entsprechend vorsichtig.
Es dauert. Der andere Partner kann die Versteigerung für bis zu sechs Monate einstellen lassen, einmal wiederholbar. Ist das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet, sind weitere Einstellungen möglich, insgesamt bis zu fünf Jahre.
Es kostet. Gerichtsgebühren, das Wertgutachten des Gerichts und oft Anwaltskosten gehen vom Erlös ab.
Der Kredit bleibt. Reicht der Erlös nicht, um den Kredit abzulösen, haften beide für den Rest.

Was tun, wenn einer nicht verkaufen will? Oft steckt dahinter keine Sturheit, sondern Angst: vor dem Umzug, vor dem Verlust des Zuhauses, vor einer ungewissen Zukunft. Hilfreich ist, diese Sorgen ernst zu nehmen und eine konkrete Alternative anzubieten. Etwa eine Übernahme zu einem neutral ermittelten Wert, eine Frist bis zum Ende des Schuljahrs oder die Zusage, die neue Wohnung in der Nähe zu suchen. Ein Mediator kann dabei helfen, wieder ins Gespräch zu kommen.

Die Teilungsversteigerung ist ein Druckmittel. Als Lösung taugt sie selten. Meist ist ein freihändiger Verkauf für beide besser, auch für den, der eigentlich bleiben wollte.

Fazit

Bei einer Trennung ist das Haus oft der größte Vermögenswert und der größte Streitpunkt zugleich. Klären Sie zuerst, wer im Grundbuch steht und was mit dem Kredit passiert. Einigen Sie sich dann auf einen neutralen Wert. Danach fällt die Entscheidung zwischen Verkauf, Übernahme und Vermietung deutlich leichter.

Häufige Fragen

Gehört das Haus beiden, dürfen grundsätzlich beide darin wohnen. Können Sie nicht mehr zusammen wohnen, kann das Familiengericht einem Partner das Haus zur alleinigen Nutzung zuweisen, vor allem wenn Kinder betroffen sind. Wer auszieht, kann eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn das fair ist.

Ja. Ihr Anteil am Haus kann nicht ohne Ihre Zustimmung auf den Partner übertragen werden. Die Übertragung wird notariell beurkundet. Einigen Sie sich nicht, bleibt nur ein Verkauf an Dritte oder als letzter Weg die Teilungsversteigerung.

Grunderwerbsteuer fällt bei einer Übertragung zwischen Ehepartnern und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung nicht an. Einkommensteuer kann anfallen, wenn das Haus noch keine zehn Jahre gehört und nicht selbst bewohnt wurde. Achtung: Wer auszieht, nutzt seinen Anteil nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht mehr selbst, auch wenn der Ex-Partner und die gemeinsamen Kinder weiter darin wohnen. Überträgt er seinen Anteil innerhalb der Zehnjahresfrist an den Ex-Partner, kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Dasselbe kann für seinen Anteil gelten, wenn das Haus an einen Dritten verkauft wird und er schon länger ausgezogen ist. Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor ununterbrochen selbst darin gewohnt hat, ist auf der sicheren Seite. Lassen Sie das vorher von einem Steuerberater prüfen.

Im Trennungsjahr bleiben Sie verheiratet und beide Eigentümer, wenn Sie beide im Grundbuch stehen. Sie können schon jetzt verkaufen oder eine Übernahme vereinbaren, wenn Sie sich einig sind. Eine Vereinbarung über den Zugewinnausgleich während des Scheidungsverfahrens muss notariell beurkundet werden.

Das ist möglich, etwa als Schenkung mit einem Wohnrecht für einen Elternteil. Für Schenkungen an Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 € je Elternteil und Kind. Eine solche Lösung sollte sorgfältig geplant werden, weil sie Unterhalt, Zugewinn und Erbe berührt. Lassen Sie sich dazu von einem Notar und einem Fachanwalt beraten.

Das hängt weniger vom Markt als von Ihrer Einigung ab. Sind Sie sich über Verkauf und Preis einig, unterscheidet sich der Ablauf nicht von einem normalen Verkauf. Ohne Einigung kann es sich über viele Monate ziehen. Ein gemeinsamer, neutraler Wert ist deshalb der beste Beschleuniger.

Quellen

§§ 1363, 1378 BGB (Zugewinngemeinschaft, Zugewinnausgleich), §§ 1565, 1566, 1567 BGB (Scheitern der Ehe, Getrenntleben), § 1361b BGB (Ehewohnung), §§ 415, 421, 426 BGB (Schuldübernahme, Gesamtschuld, Ausgleich unter Gesamtschuldnern), § 753 BGB, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz (Teilungsversteigerung, einstweilige Einstellung), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§ 3 Nr. 4 und 5 Grunderwerbsteuergesetz, § 16 Erbschaftsteuergesetz, gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-04

§ 23 Einkommensteuergesetz; Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21, und Urteil vom 14.11.2023, IX R 10/22, bundesfinanzhof.de, abgerufen 2026-11-04

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Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN

Seit 26 Jahren im Münchner Immobilienmarkt und über 300 verkaufte Immobilien. In diesem Ratgeber schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten.

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