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Einwertung durch andere Makler:Warum die höchste Zahl keine Zusage ist

Wer vor dem Verkauf mehrere Makler um eine Einschätzung bittet, bekommt oft unterschiedliche Zahlen. Die höchste wirkt am attraktivsten. Dieser Ratgeber zeigt, warum eine Wertermittlung weder Kaufangebot noch Zusage eines Verkaufspreises ist, wie sich ein analytischer von einem akquiseorientierten Ansatz unterscheidet und woran Sie eine belastbare Einwertung erkennen.

Christian Atzinger
Von Christian AtzingerVeröffentlicht am Aktualisiert am 6 Min. Lesezeit
10 Seiten · Stand November 2026

Kurz gesagt

Eine Maklerbewertung ist eine fachliche Einschätzung, kein Kaufangebot und keine Garantie, dass ein Käufer diesen Betrag zahlt. Vergleichen Sie deshalb nicht die Endbeträge, sondern die Herleitung: Welche Objektdaten wurden geprüft, welche Vergleichsobjekte und Verfahren genutzt, werden auch Nachteile benannt? Ein ungeprüft bestätigter Wunschpreis führt meist zu späteren Preissenkungen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Wertermittlung ist eine Einschätzung. Der Makler kauft Ihre Immobilie nicht zu diesem Preis, und ein Käufer steht damit noch nicht fest.
  • Unterschiedliche Bewertungen entstehen aus unterschiedlichen Daten, Vergleichsobjekten und Verfahren, manchmal auch aus dem Wunsch, den Auftrag zu gewinnen.
  • Der analytische Ansatz macht Annahmen sichtbar und nennt auch Nachteile. Seine Zahl kann unter dem Wunschpreis liegen.
  • Der akquiseorientierte Ansatz bestätigt den Wunschpreis zuerst und verschiebt die Korrektur in die Vermarktung: lange Laufzeit, wiederholte Preissenkungen, schwächere Verhandlungsposition.
  • Ein hoher Wert allein beweist nichts. Fragen Sie nach Vergleichsobjekten, Flächen und Investitionsbedarf.
  1. Warum ist eine Bewertung noch kein Kaufangebot?
  2. Was unterscheidet Wertermittlung, Kaufangebot und Abschluss?
  3. Welche zwei Herangehensweisen gibt es bei der Einwertung?
  4. Wie arbeitet der analytische Ansatz?
  5. Wie läuft der akquiseorientierte Ansatz ab?
  6. Wie vergleichen Sie mehrere Einwertungen richtig?

Warum ist eine Bewertung noch kein Kaufangebot?

Weil sie eine fachliche Einschätzung beschreibt, nicht die Zahlungsbereitschaft eines Käufers. Viele Eigentümer lassen sich vor dem Verkauf von mehreren Immobilienmaklern eine Preiseinschätzung geben. Fallen die Ergebnisse unterschiedlich aus, wirkt die höchste Zahl besonders attraktiv, denn sie passt am besten zur eigenen Erwartung.
Dabei entsteht leicht ein Missverständnis: Der Makler erklärt mit seiner Wertermittlung nicht, dass er Ihre Immobilie zu diesem Preis kauft. Auch ein Käufer, der diesen Betrag bezahlen möchte und finanzieren kann, steht dadurch noch nicht fest. Eine Bewertung ist deshalb keine Garantie, dass die Immobilie zum genannten Preis verkauft wird.
Je sorgfältiger die Wertermittlung, desto fundierter die Grundlage für die Preisstrategie. Unterschiede zwischen Bewertungen entstehen aus der Datengrundlage, der Wahl des Verfahrens und der Bewertung einzelner Merkmale. Auch die Vorgehensweise bei der Auftragsgewinnung kann eine Rolle spielen.
Eine sorgfältige Bewertung schafft eine fundierte Basis. Der tatsächlich erzielbare Preis zeigt sich am Markt.

Was unterscheidet Wertermittlung, Kaufangebot und Abschluss?

Drei verschiedene Dinge: eine Einschätzung, eine Kaufabsicht und ein beurkundeter Vertrag.

Was ist eine Wertermittlung?

Sie ordnet die Immobilie auf Grundlage von Objektdaten, geeigneten Methoden und Marktinformationen ein und schafft Orientierung für die Preisstrategie. Wie belastbar sie ist, hängt davon ab, wie sorgfältig Angaben und Vergleichsdaten geprüft wurden.

Was ist ein Kaufangebot?

Es stammt von einem konkreten Interessenten, der die Immobilie zu einem bestimmten Preis und unter bestimmten Bedingungen erwerben möchte. Es zeigt seine Zahlungsbereitschaft. Finanzierung, Verkaufsbedingungen und die weitere Abwicklung müssen trotzdem geprüft werden. Auch ein Kaufangebot ist noch kein abgeschlossener Immobilienkauf: Der Grundstückskaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB).

Warum unterscheiden sich Bewertungen?

Makler ziehen unterschiedliche Daten, Vergleichsobjekte und Verfahren heran. Auch Annahmen zu Zustand, Flächen oder Marktumfeld weichen ab. Deshalb reicht es nicht, die Endbeträge zu vergleichen. Entscheidend sind die Grundlagen und die Herleitung. Wie groß der Abstand zwischen Erwartung und Ergebnis am Markt sein kann, zeigt München: Im September 2026 lagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Schnitt 5,5 % unter den Angebotspreisen (Sprengnetter).

Welche zwei Herangehensweisen gibt es bei der Einwertung?

Einen analytischen und einen akquiseorientierten Ansatz. Beide können zu einer hohen Zahl führen, aber nur einer begründet sie.
MerkmalAnalytischer AnsatzAkquiseorientierter Ansatz
ZielBelastbare Grundlage für die VermarktungsstrategieDen Maklerauftrag gewinnen
ObjektdatenWerden erhoben, geprüft und mit Unterlagen abgeglichenWerden übernommen, oft ohne Prüfung
VergleichsdatenMehrere Quellen und passende VergleichsobjekteHerleitung bleibt unklar
Stärken und SchwächenWerden offen angesprochen, Ergebnis kann unter dem Wunschpreis liegenWunschpreis wird bestätigt
KorrekturVor dem Marktstart, in der BewertungWährend der Vermarktung, durch Preissenkungen
RisikoUnbequeme Zahl zu BeginnMarktstart auf einer Preisvorstellung, die nicht trägt
Ein hoher Wert allein beweist keinen akquiseorientierten Ansatz. Entscheidend ist, ob die Zahl fachlich begründet und nachvollziehbar hergeleitet wird.

Wie arbeitet der analytische Ansatz?

Er beginnt mit der Prüfung der tatsächlichen Immobilie. Welche Flächen sind vorhanden? Wie ist der bauliche Zustand? Welche Modernisierungen wurden durchgeführt? Welche Besonderheiten erhöhen oder begrenzen die Attraktivität für Käufer? Die Angaben werden mit Unterlagen und den Verhältnissen vor Ort abgeglichen. Wohn- und Nutzflächen müssen richtig eingeordnet sein, notwendige Investitionen gehören in die Analyse.
Schreibtisch mit Grundriss, Ordnern, Lupe, Rechner und Hausmodell, Illustration im RAUM-Stil
Anschließend werden geeignete Bewertungsverfahren und Vergleichsdaten genutzt. Die Vergleichsobjekte müssen bei Lage, Größe, Zustand und Objektart passen. Mehrere Quellen helfen, die Einordnung auf Plausibilität zu prüfen. Eine analytische Bewertung macht Annahmen sichtbar: Sie erklärt, welche Merkmale den Wert erhöhen oder mindern und wie das Marktumfeld berücksichtigt wurde.
Konservativ heißt dabei nicht, die Immobilie möglichst niedrig zu bewerten. Gemeint ist eine vorsichtige, sachlich begründete Einschätzung, die Unsicherheiten offenlegt und Erwartungen nicht ungeprüft bestätigt. Aus dieser Grundlage entsteht der strategische Startpreis. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis ergibt sich später aus konkreten Kaufangeboten und der Einigung.
Eine gute Bewertung erklärt ihre Grundlagen und hält auch kritischen Rückfragen stand.

Wie läuft der akquiseorientierte Ansatz ab?

Erst wird der Wunschpreis bestätigt, später der Preis korrigiert. Der problematische Ablauf beginnt mit einer attraktiven Zusage: Der Eigentümer nennt seinen Wunschpreis, der Makler bestätigt, dass dieser Preis erreichbar sei. Eine detaillierte Prüfung oder nachvollziehbare Begründung bleibt aus. Der Eigentümer entscheidet sich für diesen Makler, weil dessen Einschätzung die eigene Erwartung stützt. Die Immobilie startet mit einem Preis, den die Nachfrage nicht trägt.
Haustür mit Prospektstapel und hohem Schild, Illustration im RAUM-Stil
Kommen kaum qualifizierte Anfragen und Kaufangebote, folgt die Empfehlung zur ersten Preisreduzierung. Weitere Korrekturen schließen sich an, bis das Angebot für Käufer wieder interessant wird.

Welche Folgen sind möglich?

Eine längere Vermarktung und wiederholte Preisanpassungen. Der Neuigkeitseffekt des Angebots nimmt ab. Fehlen ernsthafte Interessenten, entsteht wenig Wettbewerb und die Verhandlungsposition wird schwächer. Warum die ersten Wochen so viel Gewicht haben, erklärt der Ratgeber Der 30-Tage-Zyklus.

Woran lässt sich das Risiko erkennen?

An einer hohen Zahl ohne klare Herleitung, einer unkritischen Bestätigung des Wunschpreises oder fehlenden Antworten zu Vergleichsobjekten, Flächen und Investitionsbedarf. Eine spätere Preisänderung allein beweist jedoch keine fragwürdige Akquise. Auch neue Marktdaten und echte Käuferreaktionen können eine Anpassung begründen. Entscheidend ist, ob die ursprüngliche Einschätzung sorgfältig und transparent erarbeitet wurde.
Eine attraktive Zusage ersetzt keine tragfähige Grundlage. Die Begründung muss vor dem Marktstart überzeugen.

Wie vergleichen Sie mehrere Einwertungen richtig?

Nicht über die Endbeträge, sondern über die Herleitung. Achten Sie darauf, welche Objektdaten geprüft, welche Methoden angewendet und welche Vergleichsobjekte herangezogen wurden. Eine nachvollziehbare Bewertung erklärt auch Nachteile, Investitionsbedarf und Unsicherheiten.
Ein hoher Wert ist kein Beweis für eine schlechte Bewertung, ein niedriger kein Beweis für eine gute. Auch eine sorgfältige Einwertung kann später eine Anpassung brauchen, wenn die tatsächliche Nachfrage oder das Marktumfeld es nahelegt. Eine fundierte Bewertung, eine überzeugende Präsentation und die passende Strategie gehören zusammen. Der Verkaufspreis zeigt sich in tragfähigen Kaufangeboten und der Einigung zwischen Käufer und Eigentümer.

So gehen Sie vor

  1. Herleitung erfragenLassen Sie sich zu jeder Einwertung erklären, welche Objektdaten, Verfahren und Vergleichsobjekte dahinterstehen.
  2. Flächen und Zustand abgleichenPrüfen Sie, ob der Makler Wohn- und Nutzfläche, Modernisierungen und Investitionsbedarf tatsächlich geprüft hat.
  3. Nach Nachteilen fragenEine belastbare Bewertung nennt auch Schwächen und Unsicherheiten. Fehlen sie, fragen Sie nach.
  4. Wunschpreis offenlegen und Reaktion beobachtenBestätigt der Makler Ihre Zahl ohne Prüfung, ist das ein Warnsignal.
  5. Startpreis getrennt vom Wert festlegenAus der begründeten Bewertung, der Konkurrenz und der Nachfrage entsteht der Startpreis.

Checkliste

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Zahlen und Fakten

  • 5,5 %Kaufpreis unter Angebotspreis, Wohnungen MünchenQuelle: Sprengnetter, September-Analyse 2026, Stand 2026-09
  • 970 €Verkehrswertgutachten durch SachverständigenQuelle: RAUM_IMMOBILIEN, im Verkauf enthalten, sonst 970 €, Stand 2026-10-22
  • § 311b BGBKaufvertrag braucht notarielle BeurkundungQuelle: Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b Absatz 1, Stand 2026-11-06

Häufige Fragen

Ja, wenn Sie die Herleitungen vergleichen und nicht nur die Endbeträge. Fragen Sie jeden Makler, welche Objektdaten er geprüft, welche Vergleichsobjekte er genutzt und welche Nachteile er berücksichtigt hat. Die Begründung sagt mehr über die Qualität als die Zahl.

Nein. Eine Wertermittlung ist eine fachliche Einschätzung, kein Kaufangebot und keine Zusage, dass ein Käufer diesen Betrag zahlt. Der Verkaufspreis zeigt sich erst in konkreten Kaufangeboten und der Einigung mit dem Käufer.

Das kann an anderen Vergleichsobjekten, einem anderen Verfahren oder anderen Annahmen zu Flächen und Zustand liegen. Es kann aber auch daran liegen, dass er mit einer attraktiven Zahl den Auftrag gewinnen will. Unterscheiden lässt sich das nur an der Herleitung.

An einer hohen Zahl ohne klare Herleitung, einer unkritischen Bestätigung Ihres Wunschpreises und fehlenden Antworten zu Vergleichsobjekten, Flächen und Investitionsbedarf. Die Korrektur folgt dann in der Vermarktung durch Preissenkungen.

Nein. Auch neue Marktdaten und echte Käuferreaktionen können eine Anpassung begründen. Entscheidend ist, ob die ursprüngliche Einschätzung sorgfältig und transparent erarbeitet wurde.

Nein. Ein Kaufangebot zeigt die Zahlungsbereitschaft eines Interessenten. Verkauft ist die Immobilie erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag (§ 311b BGB). Bis dahin müssen Finanzierung und Verkaufsbedingungen geprüft sein.

Bei uns erstellt ein Architekt und Sachverständiger das Verkehrswertgutachten. Verkaufen Sie mit uns, ist es im Verkauf enthalten. Sonst kostet es 970 €.

Christian Atzinger

Über den Autor

Christian Atzinger

Geschäftsführer RAUM_IMMOBILIEN GmbH

Verkauft seit über 26 Jahren persönlich Immobilien in München und im Umland, über 300 verkaufte Objekte. In den Ratgebern schreibt er auf, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten, und prüft jeden Ratgeber regelmäßig auf Aktualität.

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Aktualisiert am Zuletzt geprüft am

Quellen

  • Bürgerliches Gesetzbuch, § 311b Absatz 1 (notarielle Beurkundung von Grundstückskaufverträgen), gesetze-im-internet.de, abgerufen 2026-11-06.
  • Sprengnetter, September-Analyse „Kaufpreise weiter ohne große Ausschläge“ vom 23.10.2026 (München 5,5 % unter Angebotspreis), abgerufen 2026-11-04.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Verkehrswertgutachten durch Berthold Stegmann (Architekt und Sachverständiger für Immobilienbewertungen), im Verkauf enthalten, sonst 970 €, Stand 2026-10-22.
  • RAUM_IMMOBILIEN GmbH, Erfahrung aus der eigenen Bewertungs- und Verkaufspraxis in München und Umland, Stand 2026-11-06.

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